Công trình phụ trợ trên đất nông nghiệp phải thực sự phục vụ sản xuất

Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này, Phóng viên Báo Công Thương đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trần Đình Khiêm, Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội).

Hợp pháp hóa để phát triển bền vững

- Thưa luật sư, ông có thể lý giải vì sao Luật Đất đai năm 2024 đã thay đổi, cho phép xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp (trừ đất lúa) thay vì coi là trái phép như trước đây?

Luật sư Trần Đình Khiêm: Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều điểm đổi mới nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn quản lý và phát triển kinh tế - xã hội. Một trong những thay đổi đáng chú ý là quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được xây dựng công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp, ngoại trừ đất trồng lúa.

Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2013, việc xây dựng công trình trên đất nông nghiệp thường bị coi là hành vi sử dụng đất sai mục đích, dẫn đến xử phạt vi phạm hành chính hoặc buộc phải khôi phục hiện trạng. Điều này gây nhiều khó khăn trong thực tế, khi nhu cầu làm nhà kho, chuồng trại, hệ thống tưới tiêu, hoặc công trình phụ trợ phục vụ sản xuất là hoàn toàn chính đáng và cần thiết.

Việc thay đổi quy định lần này được đặt trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh đến nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, gắn với phát triển sản xuất bền vững. Căn cứ pháp lý trực tiếp có thể kể đến Điều 170 và Điều 171 của Luật Đất đai năm 2024, trong đó khẳng định quyền của người sử dụng đất nông nghiệp được xây dựng công trình phục vụ sản xuất, miễn là bảo đảm đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Song song đó, Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) cũng quy định rõ về trách nhiệm tuân thủ quy hoạch xây dựng, bảo đảm an toàn công trình và bảo vệ môi trường trong quá trình xây dựng.

Điểm mới này không chỉ tháo gỡ vướng mắc về pháp lý mà còn phù hợp với yêu cầu phát triển nền nông nghiệp hiện đại, ứng dụng công nghệ cao. Khi người nông dân được tạo điều kiện hợp pháp để xây dựng nhà màng, nhà kính, hệ thống chuồng trại chăn nuôi, kho bảo quản nông sản hay trạm bơm nước, hoạt động sản xuất sẽ hiệu quả và bền vững hơn. Đồng thời, quy định cũng góp phần hạn chế tình trạng “lách luật”, xây dựng chui, hoặc bị xử phạt không đáng có như trước đây.

Có thể thấy, với định hướng này, Luật Đất đai 2024 đã tiến một bước quan trọng trong việc cân bằng giữa quản lý nhà nước và nhu cầu thực tế của người dân, qua đó thúc đẩy phát triển nông nghiệp hàng hóa, nâng cao giá trị sử dụng đất và đời sống của người sử dụng đất nông nghiệp.

Giải tỏa rào cản pháp lý cho nông dân và hợp tác xã

-Quy định này giúp giải quyết những vướng mắc pháp lý nào cho nông dân và hợp tác xã trong quá trình sản xuất, bảo quản và tiêu thụ nông sản, thưa ông?

Luật sư Trần Đình Khiêm: Với quy định mới, những hoạt động vốn dĩ thiết yếu cho sản xuất nông nghiệp nay đã có cơ sở pháp lý rõ ràng. Người dân và hợp tác xã có thể yên tâm xây dựng kho chứa nông sản, trạm bơm, chuồng trại chăn nuôi hay hệ thống sơ chế, bảo quản mà không lo bị xử lý vi phạm. Đây là bước tiến quan trọng, bởi trong bối cảnh sản xuất hàng hóa và nông nghiệp công nghệ cao, việc bảo quản sau thu hoạch và chế biến sơ bộ tại chỗ đóng vai trò then chốt để nâng cao giá trị nông sản và giảm thiểu tổn thất.

Bên cạnh đó, quy định mới còn giúp hợp tác xã thuận lợi hơn trong khâu tiêu thụ sản phẩm. Khi các công trình phụ trợ được xây dựng hợp pháp, sản phẩm nông nghiệp sẽ đáp ứng tốt hơn các yêu cầu về truy xuất nguồn gốc, tiêu chuẩn chất lượng và an toàn thực phẩm. Đây là yếu tố quan trọng để nông sản Việt Nam có thể tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng hiện đại hay thị trường xuất khẩu.

Có thể khẳng định, thay đổi này không chỉ tháo gỡ rào cản pháp lý, mà còn mở ra cơ hội để nông dân và hợp tác xã đầu tư, ứng dụng công nghệ cao trong sản xuất, bảo quản và tiêu thụ nông sản một cách bền vững và hiệu quả hơn.

Giới hạn diện tích công trình nhằm ngăn chặn lợi dụng chính sách

-Vì sao Nhà nước lại quy định diện tích công trình được phép xây dựng có giới hạn, ví dụ tối đa 10m² với khu đất từ 1.000 - 5.000m² và tối đa 20m² với khu đất trên 10.000m², ông lý giải về quy định này thế nào?

Luật sư Trần Đình Khiêm: Theo Luật Đất đai năm 2024, việc cho phép xây dựng công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất trên đất nông nghiệp (trừ đất trồng lúa) đã được cụ thể hóa kèm theo giới hạn diện tích rõ ràng. Căn cứ tại Điều 170 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền xây dựng các công trình phục vụ sản xuất phù hợp với loại đất, song phải tuân thủ quy định về diện tích, kết cấu và mục đích sử dụng. Quy định này tiếp tục được chi tiết hóa trong dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành Luật, theo đó diện tích công trình được phép xây dựng tối đa là 10m² đối với thửa đất từ 1.000 đến 5.000m² và tối đa 20m² đối với thửa đất trên 10.000m².

Việc Nhà nước đặt ra giới hạn này trước hết nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách để xây dựng công trình kiên cố, nhà ở hoặc nhà xưởng phi nông nghiệp. Đây là nguyên tắc thể hiện rõ ràng trong Điều 6 Luật Đất đai 2024 về sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp. Nếu không có giới hạn, nguy cơ “bê tông hóa” đồng ruộng, xẻ nhỏ đất sản xuất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép sẽ khó kiểm soát, ảnh hưởng trực tiếp đến an ninh lương thực quốc gia.

Bên cạnh đó, việc phân định diện tích công trình theo quy mô đất đai cũng là cách bảo đảm công bằng và hợp lý. Hộ gia đình, cá nhân sản xuất nhỏ lẻ vẫn có điều kiện xây dựng kho chứa, chuồng trại tối thiểu, trong khi những trang trại hoặc hợp tác xã có quy mô lớn được mở rộng diện tích nhưng vẫn trong khuôn khổ pháp luật kiểm soát. Cách làm này phù hợp với tinh thần của Điều 12 Luật Hợp tác xã 2012, khuyến khích phát triển kinh tế tập thể nhưng gắn với quản lý chặt chẽ tài nguyên đất.

Không chỉ dừng lại ở khía cạnh quản lý đất đai, giới hạn diện tích còn góp phần bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái và không gian nông thôn. Điều 5 Luật Bảo vệ môi trường 2020 đã nêu rõ nguyên tắc phát triển kinh tế đi đôi với bảo vệ môi trường, và việc kiểm soát quy mô công trình xây dựng trên đất nông nghiệp chính là một trong những biện pháp cụ thể để hiện thực hóa nguyên tắc đó.

Có thể thấy, quy định về giới hạn diện tích công trình phụ trợ trên đất nông nghiệp trong Luật Đất đai 2024 là sự dung hòa giữa hai mục tiêu: Tạo điều kiện cho nông dân và hợp tác xã đầu tư sản xuất hợp pháp, đồng thời giữ gìn kỷ cương quản lý đất đai và bảo vệ môi trường. Đây là điểm mới mang tính tiến bộ, thể hiện tinh thần khuyến khích phát triển nông nghiệp hiện đại nhưng không buông lỏng quản lý của Nhà nước.

 -Theo luật sư, giới hạn diện tích nhỏ như vậy nhằm mục đích quản lý thế nào? Có phải để tránh tình trạng lợi dụng chính sách, biến đất nông nghiệp thành đất ở hoặc đất thương mại trá hình?

Luật sư Trần Đình Khiêm: Việc Nhà nước giới hạn diện tích công trình được phép xây dựng trên đất nông nghiệp ở mức rất nhỏ, như tối đa 10m² với thửa đất từ 1.000 đến 5.000m² và tối đa 20m² với thửa đất trên 10.000m², trước hết nhằm bảo đảm nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích đã được ghi nhận tại Điều 6 Luật Đất đai năm 2024. Quy định này cho phép hộ gia đình, cá nhân và hợp tác xã xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất, nhưng đồng thời ngăn ngừa tình trạng lợi dụng chính sách để xây dựng nhà ở, nhà xưởng hoặc cơ sở kinh doanh trá hình trên đất nông nghiệp.

Trên thực tế, trong giai đoạn thi hành Luật Đất đai năm 2013, đã xuất hiện nhiều trường hợp người sử dụng đất xây dựng công trình kiên cố trên đất nông nghiệp, sau đó xin hợp thức hóa thành đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ, gây thất thoát quỹ đất nông nghiệp và làm phức tạp công tác quản lý. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2024 đặt ra giới hạn diện tích cụ thể như một “vành đai pháp lý” để bảo vệ đất nông nghiệp, phù hợp với tinh thần Điều 170 về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Không chỉ dừng lại ở việc bảo vệ quỹ đất, giới hạn diện tích còn gắn với mục tiêu bảo vệ môi trường và cảnh quan nông thôn, đúng theo nguyên tắc phát triển bền vững tại Điều 5 Luật Bảo vệ môi trường năm 2020. Nếu cho phép xây dựng công trình phụ trợ với diện tích quá lớn, nguy cơ “bê tông hóa” đất nông nghiệp sẽ hiện hữu, phá vỡ không gian sản xuất và làm suy giảm chất lượng môi trường sinh thái.

Bên cạnh đó, việc phân định diện tích tối đa cũng giúp bảo đảm tính công bằng giữa các hộ sản xuất và các hợp tác xã. Quy mô nhỏ vẫn đủ cho người dân dựng kho, chuồng trại hoặc hệ thống sơ chế đơn giản, trong khi những cơ sở sản xuất quy mô lớn được phép có công trình rộng hơn nhưng vẫn nằm trong giới hạn quản lý của Nhà nước. Đây là cách tiếp cận cân bằng giữa khuyến khích đầu tư hạ tầng nông nghiệp và bảo đảm kỷ cương trong quản lý đất đai.

Như vậy, giới hạn diện tích công trình trên đất nông nghiệp trong Luật Đất đai năm 2024 không chỉ là biện pháp kỹ thuật, mà còn phản ánh rõ định hướng quản lý: Tạo điều kiện cho nông dân và hợp tác xã phát triển sản xuất, đồng thời phòng ngừa hiệu quả tình trạng lợi dụng chính sách để biến đất nông nghiệp thành đất ở hoặc đất thương mại trá hình.

Đảm bảo kỷ cương pháp luật trong đất đai

-Trong quá trình áp dụng, người dân và cơ quan quản lý cần lưu ý gì để vừa đảm bảo quyền lợi sản xuất cho nông dân, vừa giữ được kỷ cương trong sử dụng đất nông nghiệp thưa luật sư?

Luật sư Trần Đình Khiêm: Trong quá trình áp dụng quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, người dân và cơ quan quản lý cần chú ý một số điểm để vừa bảo đảm quyền lợi sản xuất, vừa giữ vững kỷ cương pháp luật về đất đai.

Điều 170 của Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó nhấn mạnh việc sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật liên quan. Như vậy, các công trình được phép xây dựng trên đất nông nghiệp phải thực sự phục vụ trực tiếp cho hoạt động sản xuất, bảo quản và chế biến nông sản, không được lợi dụng để xây dựng nhà ở, xưởng sản xuất công nghiệp hay cơ sở kinh doanh trá hình.

Người dân khi tiến hành xây dựng cần lưu ý đến diện tích công trình tối đa theo quy định tại nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024. Nếu vượt quá giới hạn hoặc sử dụng sai mục đích, hành vi này sẽ bị xử lý theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, với chế tài từ buộc tháo dỡ công trình đến phạt tiền tùy mức độ vi phạm. Điều này vừa giúp bảo vệ quyền lợi sản xuất hợp pháp, vừa hạn chế rủi ro pháp lý cho người dân và hợp tác xã.

Về phía cơ quan quản lý, Điều 8 Luật Đất đai 2024 đã xác định nguyên tắc quản lý đất đai thống nhất, công khai và minh bạch. Cơ quan nhà nước có trách nhiệm hướng dẫn, giải thích chính sách cho người dân, đồng thời giám sát và xử lý nghiêm minh những trường hợp lợi dụng chính sách để chiếm dụng hoặc chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp trái phép. Song song với đó, việc kiểm tra cần được tiến hành trên tinh thần hỗ trợ sản xuất, tránh tình trạng máy móc hay gây phiền hà, đảm bảo đúng phương châm “tạo điều kiện nhưng không buông lỏng quản lý”.

Có thể thấy, Luật Đất đai 2024 đã mở ra cơ chế pháp lý thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp hiện đại, song hiệu quả thực thi phụ thuộc lớn vào ý thức tuân thủ của người dân và sự nghiêm túc trong công tác quản lý nhà nước. Chỉ khi hai yếu tố này được phối hợp hài hòa, quyền lợi chính đáng của nông dân mới được bảo đảm, đồng thời kỷ cương pháp luật trong quản lý đất đai mới được duy trì vững chắc.

Xin trân trọng cảm ơn ông!