Cổ phiếu bất động sản: Vì sao nổi sóng?

Cổ phiếu DIG của Tổng công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển xây dựng đã tăng trần trong phiên cuối tuần trước với lực mua ròng 1,6 triệu cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài.

Theo thông tin trên thị trường, lực mua DIG đến từ quỹ đầu tư nước ngoài có tên tuổi lớn nhất trên thị trường. Lý do quỹ này gom mua DIG là định giá lại doanh nghiệp sau khi Nhà nước thoái vốn. Được biết, DIG sẽ chuyển nhượng dự án, vốn góp dự án, mang lại lợi nhuận đột biến.

Lực mua của nhà đầu tư ngoại cũng giúp cổ phiếu DXG của Công ty cổ phần Đất Xanh kéo dài đồ thị tăng giá lên tầm cao mới. Theo Công ty Chứng khoán Bản Việt, DXG đã tăng gần gấp 3 lần trong vòng 1 năm qua và đạt đỉnh giá mới kể từ sau khi tổ chức họp Đại hội đồng cổ đông công bố kế hoạch lợi nhuận hơn 1.000 tỷ đồng.

Phiên cuối tuần trước, khối ngoại mua ròng 1,6 triệu cổ phiếu DXG và mua ròng lên đến 2,5 triệu cổ phiếu trong phiên giao dịch thứ Hai vừa qua (5/3).

Lý giải về động thái này, lãnh đạo một tổ chức đầu tư ngoại cho biết, nếu như một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang giao dịch ở mức định giá P/E từ 13 lần trở lên như NLG (Đầu tư Nam Long), KDH (Khang Điền) thì DXG đang giao dịch khoảng 10 lần P/E dự kiến của năm 2018. Xét tương quan P/E thì mức định giá đó khá thấp so với mặt bằng chung nên dễ hiểu là dòng tiền đổ vào cổ phiếu DXG.

Cổ phiếu KDH của Công ty cổ phần Khang Điền sau khi điều chỉnh chiết khấu thông tin phát hành cổ phiếu để hoán đổi cổ phiếu BCI sáp nhập công ty này cũng đã bật tăng trở lại. KDH đã đạt đỉnh giá mới và tăng gấp đôi so với cách đây 1 năm. Dự kiến, năm 2018, lợi nhuận của KDH tăng gần gấp đôi so với năm trước.

Có vẻ như thị trường đang tìm kiếm những chỗ trũng trong nhóm ngành bất động sản để đầu tư. Những cổ phiếu có câu chuyện riêng lại được định giá thấp hơn mặt bằng chung của thị trường đã thu hút dòng tiền.

Một điểm thuận lợi của các doanh nghiệp bất động sản là kế hoạch lợi nhuận năm 2018 khá chắc chắn do năm năm nay là năm bàn giao và hạch toán các dự án đã triển khai bán hàng và đầu tư trong vòng hai năm trở lại đây.

Công ty Chứng khoán HSC dự báo, 6 công ty bất động sản niêm yết (VIC, NVL, DXG, NLG, KDH, SJS chiếm 82,7% vốn hóa toàn ngành bất động sản) sẽ tăng trưởng 47% doanh thu, đạt 161.800 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ tăng trưởng 38%, đạt 11.500 tỷ đồng năm 2018.

Kết quả bán hàng dự báo tăng mạnh 70%, đạt 38.546 căn gồm căn hộ chung cư và nhà liền kề và biệt thự. Tổng giá trị hợp đồng đã ký dự báo tăng 30%, đạt 127.900 tỷ đồng với nhiều sản phẩm nhà ở bình dân được chào bán trên thị trường hơn.

Thị trường cũng ghi nhận chủ đầu tư lớn là Novaland và Vingroup sẽ mở bán sản phẩm mới trong năm nay sau khi gián đoạn năm ngoái để hoàn thiện thủ tục pháp lý các dự án. Cả hai chủ đầu tư vốn có lợi thế ở phân khúc khá và cao cấp này đều có sản phẩm hướng đến phân khúc trung bình và khá, phân khúc có nhu cầu lớn trên thị trường.

Tuy nhiên, dự báo mức độ cạnh tranh ở phân khúc bình dân và trung cấp sẽ tăng lên khi có nhiều hơn chủ đầu tư chuyên nghiệp tham gia vào phân khúc này. Trong năm 2018, Vingroup có kế hoạch mở bán khoảng 30.000 căn tại một số dự án VinCity tại Hà Nội, TP.HCM, Thanh Hóa. Novaland mở bán 4 dự án tại quận 2 và Tân Bình Tân với tổng cộng khoảng 11.500 căn. Đất Xanh mở bán 7 dự án với 7.200 căn và Nam Long mở bán 4.900 căn hộ.

Năm 2018 vẫn là năm thuận lợi với các doanh nghiệp bất động sản khi bước vào điểm rơi của doanh thu và lợi nhuận. Tuy nhiên, nếu như đầu năm, các doanh nghiệp đang được hưởng lợi nhờ lãi suất có xu hướng giảm thì rủi ro là lãi suất có xu hướng đảo chiều vào cuối năm trong bối cảnh các ngân hàng trung ương chấm dứt thời kỳ lãi suất thấp.

Trong trường hợp Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất USD thì lãi suất VND sớm muộn sẽ tăng trở lại để giữ tỷ giá ở mức hợp lý. Khi lãi suất biến động, tỷ suất lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sẽ bị ảnh hưởng bởi tỷ suất lợi nhuận ở phân khúc nhà ở trung bình và bình dân không cao như phân cấp khá và cao cấp.

Trong khi đó, tỷ lệ sử dụng vốn vay trong tổng vốn đầu tư của các doanh nghiệp không nhỏ. Chỉ cần lãi suất nhích lên một chút là lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản sẽ bị ảnh hưởng. Tất nhiên, nguy cơ này chưa đến ở thời điểm hiện nay.