Chuyên gia Savills: 5 vấn đề cần giải quyết để xây dựng khung giá đất hiệu quả
Bất động sản 14/02/2023 17:52 Theo dõi Congthuong.vn trên
Bỏ khung giá đất: “Đòn bẩy” cho phát triển hạ tầng Thường vụ Quốc hội cho ý kiến Luật Đất đai (sửa đổi): Khó nhất vẫn là giá đất Đại biểu Quốc hội: "Cứ nghĩ đến đất, giá đất, lạnh hết cả người" |
Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều vấn đề liên quan đến định giá đất được quan tâm như: Bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Về vấn đề này, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam - cho rằng, đề xuất bỏ quy định khung giá đất trong thời gian qua là chủ đề được quan tâm bởi nhiều lý do chính đáng.
Theo ông, việc sở hữu đất đai và nhà ở là những phương án lưu trữ tài sản phổ biến nhất không chỉ ở Việt Nam mà ở nhiều quốc gia trên thế giới.
![]() |
Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam |
Vị chuyên gia cho rằng trước những thảo luận sôi nổi của cộng đồng, doanh nghiệp, các cơ quan quản lý Nhà nước trong thời gian qua, có thể thấy có nhiều ý kiến đồng tình rằng cách xác định khung định giá hiện tại không hoạt động hiệu quả, từ đó dẫn đến những chậm trễ trong việc phát triển các dự án đầu tư công nói riêng và tốc độ phát triển và lợi ích kinh tế xã hội nói chung.
“Mặc dù khung giá đất từng là tiêu chuẩn phù hợp và được xem là một biện pháp nhằm định giá đất song hệ thống này đã không còn phù hợp đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và giá trị sử dụng đất hiện nay”, ông nói.
Dẫn chứng về lịch sử, chuyên gia Savills cho biết phần lớn các quốc gia thế giới gắn liền với nền kinh tế nông nghiệp, do đó cách tính tiền thuê đất hay cơ sở định giá thường được tính dựa trên khoảng cách đến chợ, hoặc độ màu mỡ của khu đất. Tuy nhiên, khi thế giới phát triển vượt qua thời đại nông nghiệp thì việc sử dụng đất đã thay đổi đáng kể, từ đó đòi hỏi hiểu biết sâu rộng hơn về những yếu tố tạo nên giá trị của bất động sản đó.
Trên thực tế, hệ thống khung giá đất không chỉ được dùng để đánh thuế tài sản mà còn được làm sử dụng trong nhiều mục đích khác. Đơn cử, ở một số quốc gia như New Zealand, khung định giá của Chính phủ đã phát triển đến mức được dùng để tính giá trị thị trường và hướng dẫn định giá cho tất cả các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Trong trường hợp này, hệ thống khung giá đất đã chứng tỏ được độ chính xác cao đến mức thị trường tin tưởng và áp dụng như cơ sở định giá.
“Giá trị thị trường, đặc biệt trong đền bù đất đai, là một vấn đề nhạy cảm trên toàn cầu. Nếu Nhà nước không thể thu hồi đất cho các dự án cơ sở hạ tầng thì đất nước sẽ bị đình trệ. Chúng tôi thấy điều này đang xảy ra tại Việt Nam hiện nay, khi ngân sách để phát triển cơ sở hạ tầng không thể phân bổ do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng. Đã có những tiền lệ pháp lý về bồi thường hợp lý theo giá trị thị trường để đảm bảo cung cấp kịp thời cơ sở hạ tầng và các dự án phát triển trong nhiều thế kỷ qua. Mặc dù có thể dẫn đến những phản ứng cảm tính song chủ sở hữu đất không được phép cản trở sự tiến bộ của xã hội nói chung. Do đó tầm quan trọng của giá trị thị trường trong bồi thường là để đạt được mức đền bù công bằng”, ông Troy Griffiths nêu ý kiến.
Đối với thị trường Việt Nam, theo vị chuyên gia, vấn đề quản lý đất đai của Việt Nam còn nhiều thách thức như: một số khu vực đất nông nghiệp có diện tích nhỏ nhất và dày đặc nhất trên thế giới, quy định sử dụng đất không nhất quán, phân vùng sử dụng đất không được áp dụng nghiêm ngặt, không đăng ký chuyển nhượng công khai, hồ sơ mua bán không rõ ràng, hệ thống phân cấp dẫn đến thủ tục pháp lý phức tạp, và bản đồ địa chính quốc gia không thống nhất.
Mặc dù hệ thống hiện tại không còn phù hợp song khó có thể thay thế bằng một hệ thống mới khi các vấn đề trên chưa được giải quyết triệt để. Ông Troy Griffiths đã chỉ ra 5 vấn đề chính cần được giải quyết trước khi xây dựng khung giá đất mới gồm:
Quy định rõ ràng quy hoạch cấp địa phương nhằm phục vụ quá trình phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cho các dự án; Công khai và số hóa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá trị bất động sản phải dựa trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực; Xem xét phương pháp luận phù hợp với bối cảnh Việt Nam. Có rất nhiều yếu tố giá trị ‘chưa được cải tạo’ đối với đất nông thôn, giá trị 'vốn' đối với đất thương mại, giá trị về vị trí, tổng giá trị cho thuê…; Để xây dựng khung định giá đạt chuẩn, cần thu thập đủ dữ liệu toàn diện tùy thuộc vào độ chính xác và khối lượng dữ liệu trong 3-5 năm trở lại; Cần thực hiện kỹ lưỡng quy trình khiếu nại, phản đối hoặc xem xét khi có sai sót xảy ra, để củng cố phương pháp vận hành của hệ thống và tăng niềm tin của thị trường khung giá đất mới.
Theo đó, vị chuyên gia nhấn mạnh những vấn đề trên được thực hiện nghiêm túc mới giúp hệ thống khung định giá đất hoạt động hiệu quả. Quá trình định giá tài sản là một quy trình phức tạp, đòi hỏi cần được thực hiện bởi đội ngũ có chuyên môn cao với phương pháp định giá chính xác, hiện đại và toàn diện.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng kế hoạch cụ thể cho đợt lấy ý kiến góp ý đợt cuối cùng cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra bắt đầu từ sau ngày 20/2 đến 15/3. Những vấn đề được quan tâm, tập trung nhiều ý kiến nhất xung quanh dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục là các nội dung: Bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. |
Bạn thấy bài viết này thế nào?
Có thể bạn quan tâm
Tin mới nhất

Đề xuất giải pháp tín dụng đồng bộ với Nghị định 08 về trái phiếu doanh nghiêp bất động sản

Xuất hiện nguồn cung căn hộ mới tại Nha Trang, pháp lý hoàn thiện

Vì sao hàng chục nghìn căn officetel, shophouse tại TP. Hồ Chí Minh chưa được cấp quyền sở hữu?

Khó tiếp cận gói hỗ trợ 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội do lãi suất vẫn cao

Doanh nghiệp bất động sản: Khát bên miệng giếng
Tin cùng chuyên mục

Bất động sản Quảng Ninh vẫn có nhiều điểm sáng trong bối cảnh thị trường ảm đạm

Thương hiệu đồng loạt di dời, mặt bằng kinh doanh ngày càng ế ẩm

Nan giải bài toán định giá thị trường cho đất "triệu USD" ở TP. Hồ Chí Minh

Giải mã sức hấp dẫn của tổ hợp Mega Complex ở phía Đông Hà Nội

Chuẩn bị vận hành À La Carte Halong Bay để đón đầu làn sóng du lịch hè

Tập đoàn Everland và Ngân hàng HDBank ký thỏa thuận hợp tác phát triển dự án

Thỏa sức sáng tạo với căn hộ đa năng, 2 phòng ngủ tại Le Grand Jardin

Vì sao TP. Hồ Chí Minh thu hồi khu đất hơn 1,2 ha tại quận Tân Bình?

Thời gian giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ không quá 30 ngày?

"Ông lớn" bất động sản châu Á- CapitaLand Group đàm phán mua dự án khoảng 1,5 tỷ USD của Vinhomes

FVG Land mở bán thành công phân khu nhà vườn kiểu Mỹ thuộc Vịnh An Hòa City

Bất động sản công nghiệp và logistics: “Miếng bánh” hút nhà đầu tư

Sống thư thái tại nhà vườn kiểu Mỹ trong lòng đô thị Vịnh An Hòa City

Vinhomes Ocean Park 2 khởi động chương trình tổ ấm an vui

Đảm bảo tính công bằng khi định giá đất theo giá thị trường

HoREA kiến nghị không ban hành bảng giá đất hàng năm

Lãi suất liên tục giảm, bất động sản trở lại “đường đua”

Hàng loạt tài sản "khủng" của Tập đoàn Tân Hoàng Minh tiếp tục bị rao bán

ERA Vietnam mở rộng hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam
