Chuyên gia Lê Bá Chí Nhân nói về doanh nghiệp phát hành trái phiếu

Trước diễn biến khó lường của kênh huy động vốn bằng trái phiếu đang được nhiều chuyên gia cảnh báo, VietnamFinance đã trao đổi với chuyên gia kinh tế , TS. Lê Bá Chí Nhân về vấn đề này.

PV: Ông nhận định như thế nào về việc thanh khoản của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong thời gian sắp đến trước thực trạng thị trạng thị trạng bất động sản đang có dấu hiệu trầm lắng, lượng hàng tồn kho cao, nhiều doanh nghiệp khó khăn?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Bức tranh năm 2014 cho thấy, sau khi Quốc hội thông qua cho người nước ngoài mua nhà tại VN đã tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Đến năm 2017 thì vào chu kỳ suy giảm và năm 2018 thì trầm lắng. Sau đó, năm 2020 -2021 bị đại dịch Covid đã gây khủng hoảng kép trên thị trường bất động sản, ảnh hưởng rất lớn đến chủ đầu tư và khách hàng. Do đó, có thể thấy, hầu như các chủ đầu tư BĐS phải lấy tài sản dở dang đang có để vay vốn ngân hàng và huy động vốn khách hàng, ví dụ như dự án mới chỉ có phê duyệt 1/500 đã mang đi cầm cố và bán sản phẩm.

Ngoài vấn đề nguồn vốn tín dụng và vốn huy động từ người bán, các chủ đầu tư hiện nay còn huy động qua kênh OTC, IPO và phát hành trái phiếu. Về nguồn huy động trái phiếu thì có hai loại, trái phiếu đối với công ty TNHH là trái phiếu không được chuyển đổi và công ty cổ phần là trái phiếu được chuyển đổi.

Có thể phân tích diễn biến về rủi ro với người mua như sau: đối với trái phiếu đầu tư không được bảo lãnh bởi ngân hàng thì do doanh nghiệp chịu trách nhiệm chi trả, người mua không am hiểu vẫn chấp nhận mua thì chịu nhiều rủi ro. Một là, doanh nghiệp bị khó khăn tồn hàng, mất thanh khoản. Hai là, lý do sau khi nhận tiền từ việc phát hành trái phiếu, chưa chắc doanh nghiệp đã dùng tiền đúng mục đích khi phát hành. Do đó hiện nay chúng ta đang tiến hành và chấn chỉnh việc phát hành trái phiếu, trong đó bắt buộc phải công khai cáo bạch, cam kết thực hiện đúng nội dung phát hành.

Nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu ở Việt Nam vỡ nợ, khả năng mất trắng của nhà đầu tư là rất cao, bởi rất nhiều trái phiếu doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo, không được bảo lãnh thanh toán, không kiểm soát được dòng tiền đầu tư trái phiếu đúng mục đích.

PV: Vừa qua một số doanh nghiệp bất động sản đã vướng vòng lao lý liên quan đến việc phát hành trái phiếu để huy động vốn. Trước thực trạng rủi ro pháp lý như trên, theo ông đâu là giải pháp tài chính trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản trong tình hình hiện nay?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Việc phát hành trái phiếu hiện nay pháp luật không cấm, vấn đề là doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải có kế hoạch tài chính rất bền vững bởi vì bất động sản không phải là hôm nay đầu tư thì mai có. Khi doanh nghiệp bắt đầu thực hiện công tác quy hoạch, xin giấy phép, bồi thường giải phóng mặt bằng… thì phải xác định ít nhất là 5 năm để thực hiện. Không xây dựng được kế hoạch này thì sẽ rất rủi ro cho phát hành trái phiếu.

Kế đó, nguồn vốn thì có thể nói là một vấn đề rất hạn chế của doanh nghiệp làm bất động sản ở Việt Nam. Doanh nghiệp đều nghĩ rằng họ sẽ vay được, sẽ phát hành trái phiếu được. Nhưng trên thực tế sẽ có những trở ngại bất ngờ xảy ra. Ví dụ như đại dịch Covid-19 vừa qua kéo dài 2 năm, thì toàn bộ nền kinh tế rơi vào khủng hoảng. Mọi người sẽ rút lại dòng tiền để phòng thủ.

Mặc dù, theo một nghiên cứu riêng của tôi, dòng tiền trong dân rất lớn nhưng để có thể thuyết phục họ thì hiện nay, với giai đoạn phát triển công nghệ 4.0 nên họ cập nhật thông tin rất nhiều để tìm hiểu. Như vậy để họ có mua sản phẩm hay không là vấn đề mấu chốt, chứ không chỉ là vấn đề phát hành trái phiếu.

Điều này doanh nghiệp bắt buộc phải xây dựng một kế hoạch, kế hoạch đó phải phù hợp với thị trường, buộc chủ đầu tư phải nghiên cứu về dòng tiền, có kiến thức kinh tế tổng hợp tình hình thị trường, kể cả yếu tố quốc tế để hoach định chiến lược tài chính. Từ đó xác định nguồn tiền trong từng giai đoạn sẽ có ở đâu, nếu phát hành trái phiếu thì phát hành như thế nào, giai đoạn nào sẽ hát hành trái phiếu với mục đích gì.

Một yếu tố cần lưu ý khác đó là vấn đề pháp lý. Hiện nay để ra được hợp đồng mua bán thì trải qua thời gian rất lâu, vì vậy mới có hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác hay hứa mua hứa bán. Như vậy sẽ có rủi ro cho cả bên mua và bên bán. Thứ nhất, dự án chưa xong thủ tục mà đã triển khai thì rủi ro do cơ quản quản lý nhà nước sẽ kiểm tra, điều này làm kéo dài thời gian làm ảnh hưởng kế hoạch sử dụng dòng tiền. Thứ hai, nếu chủ đầu tư bị vi phạm một vấn đề gì đó thì người mua sẽ gánh chịu. Do đó, với trường hợp này cần xem xét tình trạng pháp lý của chủ đầu tư. Kế đó là kế hoạch huy động vốn, phát hành trái phiếu cần kiểm soát… giúp dòng tiền ổn định và dự án được thực hiện.

Hiện nay, trước thực trạng có một số doanh nghiệp vướng lao lý do việc phát hành trái phiếu trong thời gian vừa qua đòi hỏi cơ quan quản lý phải có việc thanh kiểm tra, giám sát chặt chẽ vì khung pháp lý đã có. Thậm chí các dấu hiệu tiêu cực mới manh nha là đã phải phát cảnh báo. “Phòng bệnh hơn chữa bệnh”, khi doanh nghiệp đã vi phạm quá sâu mà mới “tuýt còi” thì như vậy rõ ràng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua, cổ đông thậm chí ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Chủ đầu tư phải công khai hóa và minh bạch hóa, người mua trái hiếu phải biết rõ số tiền đó được đầu tư vào đâu, như thế nào và tiến độ thanh toán ra sao. Nếu không làm được điều đó, khi xảy ra biến cố ví dụ như vụ Tân Hoàng Minh, thì người mua trái phiếu sẽ thua thiệt, có thể sẽ không bán lại được trái phiếu này. Ngoài ra, chúng ta vẫn phải tiếp tục hoàn thiện về khung pháp lý vì trên thực tế luôn có những thay đổi cần thích nghi, từ đó sớm đưa ra những cảnh báo phù hợp tình hình thực tế.

PV: An toàn tài chính cho thị trường bất động sản, theo ông, đâu là “lối thoát”?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Có thể thấy được bức tranh hiện nay, nguồn tiền cho dự án bất động sản đều do vay ngân hàng và góp vốn của người dân là chính. Việc manh mún làm bất động sản, nhà đầu tư không có sẵn dòng tiền, không kế hoạch cụ thể đã làm cho thị trường bất động sản xuất hiện nhiều hạn chế.

Đáng nói là nguồn cung – cầu có sự lệch pha về đối tượng. Hiện nay, các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào phân khúc cao cấp là chính, nhưng thực tế có đến 70% thị trường cần là sản phẩm trung bình và trung bình khá. Sản phẩm đáp ứng cho tầng lớp có tiền, thế nhưng người có tiền nếu mua thì họ cũng không phải mua để ở mà chủ yếu là để đầu cơ và đầu tư là chính.

Như vậy, thị trường bất động sản bị bóp méo ở góc độ là không có người có nhu cầu mua thật để ở mà chủ yếu để phục vụ đầu tư và đầu cơ. Vậy nên, chúng ta cần xem lại các yếu tố quy hoạch, dòng tiền và phân khúc bất động sản. Nguồn cung tới tay người cần mua nhà thực cùng với việc giám sát chặt chẽ “đường đi” của vốn huy động trái phiếu thì trong tương lai, chúng ta sẽ thấy dần sự thay đổi của thị trường bất động sản sẽ rất tích cực, chỉ số an toàn tài chính sẽ tăng lên rõ rệt.

PV: Xin cảm ơn ông!