Chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư thận trọng sau tin sáp nhập tỉnh

Giá rao bán đất tăng sau tin sáp nhập tỉnh

Chỉ trong vài tuần sau khi thông tin sáp nhập tỉnh được công bố, thị trường bất động sản trên cả nước đã chứng kiến "làn sóng" tăng giá đất nền mạnh mẽ, đặc biệt là tại khu vực phía Bắc và miền Trung. Sự biến động này khiến giới chuyên gia không khỏi lo ngại về nguy cơ hình thành các cơn “sốt ảo”, gây rối loạn thị trường và ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư cá nhân.

Tại sự kiện công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 do Batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam cho biết, trong tháng 3, ngay sau thời điểm xuất hiện thông tin sáp nhập tỉnh, cả lượng tin rao bán và nhu cầu tìm kiếm đất nền trên toàn quốc đều ghi nhận mức tăng ấn tượng, từ 20 - 67% so với cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, ở miền Bắc, giá rao bán đất nền tại Hà Nội tăng 42%, Bắc Giang tăng 80%, Hải Dương tăng 100%, Hưng Yên tăng 75%, Bắc Ninh tăng 52%, Hà Nam tăng 50%, trong khi Nam Định và Thái Bình cùng ghi nhận mức tăng 44%. Miền Trung cũng không kém phần sôi động: tại Hội An (Quảng Nam), giá tăng tới 100%; các quận như Cẩm Lệ, Liên Chiểu (Đà Nẵng) lần lượt tăng 80% và 75%; Điện Bàn tăng 52%; các khu vực khác của Đà Nẵng như Hòa Vang, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn cũng dao động từ 44 - 50%.

Thị trường bất động sản nhiều địa phương trở nên sôi động do tin đồn về việc sáp nhập tỉnh. Ảnh minh họa

Khu vực miền Nam ghi nhận mức tăng giá thấp hơn, nhưng vẫn đáng chú ý. Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu có mức tăng trung bình khoảng 30%, Bình Dương tăng 25%, Cần Thơ tăng 11% và TP. Hồ Chí Minh tăng nhẹ 7%. Ngoài giá, lượt tìm kiếm thông tin đất nền trong tháng 3 cũng tăng trung bình 50% so với tháng 2. Riêng Hà Nội ghi nhận lượt tìm kiếm tăng 52%, TP. Hồ Chí Minh tăng 31%, các tỉnh thành khác tăng từ 54 - 140%.

Theo đánh giá từ các sàn môi giới, đất nền đang là phân khúc có sức hút mạnh mẽ nhất trong quý I. Báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cũng xác nhận hiện tượng giá đất bị đẩy lên cao tại nhiều địa phương, ngay sau thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thực tế chỉ tăng rõ nét tại những khu vực được dự đoán sẽ trở thành trung tâm hành chính mới sau sáp nhập - nơi có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

DKRA Group cũng ghi nhận hiện tượng tăng giá cục bộ tại một số khu vực phía Nam như Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng từ 30 - 50%, Phú Mỹ và Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) tăng từ 20 - 30%. Trong khi đó, mặt bằng chung tại các tỉnh phía Nam chỉ dao động trong khoảng 6 - 8%.

Điểm đáng lưu ý là hầu hết mức tăng giá đều thể hiện ở lượng tin rao, tức là kỳ vọng từ phía người bán chứ chưa phản ánh đúng với giá trị giao dịch thực tế. Sự tăng trưởng vẫn mang tính khu trú và phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tâm lý, đặc biệt là từ phía nhà đầu tư tại miền Bắc - khu vực có lượng tìm kiếm từ khóa “sáp nhập tỉnh” cao nhất trong tháng 2 (theo thống kê từ Google), nổi bật là tại Hà Nội, Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Thái Bình, Bắc Ninh và Bình Dương.

Chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư thận trọng

Mặc dù giá đất tăng mạnh trong thời gian ngắn nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, xu hướng này không thực sự bền vững. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - nhận định, hiện tượng giá đất “tăng nóng” mỗi khi có thông tin quy hoạch, sáp nhập hay nâng cấp đô thị không phải là điều mới trong thị trường bất động sản Việt Nam. Trong đó, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đóng vai trò rất lớn trong việc hình thành các "cơn sốt" giá.

Theo ông Đính, về lâu dài, việc sáp nhập tỉnh có thể đem lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản, như cải thiện thủ tục pháp lý, tăng nguồn cung, mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở giá hợp lý cho người dân. Tuy nhiên, để giá trị bất động sản tăng bền vững, cần có nền tảng vững chắc như sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, việc làm và dịch vụ xã hội.

Nếu giá đất chỉ tăng dựa trên kỳ vọng về một quyết định hành chính hay thông tin chưa rõ ràng, rất dễ dẫn đến tình trạng “chôn vốn”, thậm chí thua lỗ, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư mới tham gia thị trường hoặc sử dụng vốn vay.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn cũng nhấn mạnh rằng ba yếu tố then chốt quyết định giá trị bất động sản lâu dài tại một địa phương gồm: Đầu tư công, nền tảng kinh tế và tỷ lệ xuất, nhập cư. Nếu những yếu tố này không được đảm bảo, mà giá vẫn tăng chỉ vì tin đồn hay thông tin chưa xác thực, rất có thể đang tồn tại tình trạng “tăng ảo”.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên thì cảnh báo, việc sáp nhập tỉnh có thể dẫn tới làn sóng đầu cơ đất đai, thổi giá theo “trò chơi tâm lý”, không dựa trên nhu cầu thực tế. Trong trường hợp quy hoạch bị chậm trễ hoặc thông tin chính thức không rõ ràng, thị trường có thể nhanh chóng “vỡ bong bóng”.

Ông Kiên lưu ý rằng, giá trị thực của bất động sản phụ thuộc vào yếu tố kỳ vọng dài hạn như khả năng khai thác, cơ sở hạ tầng, việc làm, mật độ dân cư và tốc độ đô thị hóa. Một khu vực có tiềm năng thực sự sẽ vẫn phát triển ngay cả khi không có biến động địa giới hành chính - ngược lại, một nơi thiếu nền tảng dù có sáp nhập cũng khó có thể bền vững.

Trước thực trạng “sốt đất ảo” hiện nay, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh chạy theo đám đông và cân nhắc kỹ lưỡng nếu không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp hoặc không có nguồn vốn đủ mạnh. Việc đầu tư bất động sản nên được nhìn nhận theo hướng dài hạn, đặt trên nền tảng giá trị thật thay vì kỳ vọng ngắn hạn từ tin tức chưa được kiểm chứng.