Chính sách thuế có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản?

Tại Hội thảo "Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản” diễn ra ngày 12/5, các nhà khoa học, nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp, các định chế tài chính thảo luận và đưa ra các khuyến nghị nhằm giải quyết vấn đề liên quan đến chính sách thuế, giúp thị trường này phát triển bền vững.

Hội thảo thu hút sự quan tâm đông đảo của các nhà khoa học, nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp và các định chế tài chính

Theo bà Nguyễn Thị Cúc - nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam (VTCA): chính sách điều tiết thu ngân sách nhà nước từ thuế, phí và các khoản thu điều tiết khác đối với đất đai, bất động sản (BĐS) đã được đề cập đến nhiều lần, nhiều năm qua và tại thời điểm này lại được nóng lên, khi Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài chính đưa ra các giải pháp về thuế trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045, nhằm phát triển thị trường bất động sản nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết giám sát của nhà nước”. Đồng thời, yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS theo hướng tăng mức điều tiết với đất và bổ sung thu thuế với nhà ở, nhằm khuyến khích sử dụng hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất.

Chính sách điều tiết về đất đai hiện nay là phức tạp và đa dạng nhất so với chính sách điều tiết thuế, phí, thu ngân sách nhà nước nói chung. Các thu điều tiết bao gồm: Thuế sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, tiền sử dụng đất (thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất), tiền thuê đất, thuê mặt nước, lệ phí trước bạ, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân…

Trên cơ sở đó, nghiên cứu hoàn thiện theo mục tiêu của chiến lược cải cách thuế đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định số 508 năm 2022, theo hướng tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế đối với nhà, nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế của Việt Nam và thông lệ quốc tế.

Bà Nguyễn Thị Cúc - nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam (VTCA), phát biểu tại hội thảo

Với quan điểm của chuyên gia độc lập, bà Nguyễn Thị Cúc đề xuất các giải pháp về chính sách thuế liên quan đến tài sản, đất đai. Cụ thể, đối tượng chịu thuế Tài sản là cá nhân, không đưa tổ chức kinh tế, doanh nghiệp kinh doanh vào đối tượng chịu thuế. Đối tượng chịu thuế cũng cần nghiên cứu, khảo sát kỹ càng để phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội thực tiễn, không chỉ đơn giản đưa giá trị tài sản chịu thuế là 800 triệu hay 1 tỷ đồng… Bên cạnh đó cũng cần điều chỉnh đối tượng chịu thuế, không chỉ BĐS mà cả tài sản bằng tiền, gồm: vốn, đầu tư tài chính…để đảm bảo tính đồng bộ bình đẳng.

Về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng BĐS, nghiên cứu hoàn thiện, sửu đổi bổ sung cả về phương pháp tính thuế và miễn giảm thuế. Còn về giá tính thuế đối với chuyển nhượng BĐS, cần nghiên cứu sửa đổi phù hợp, trên cơ sở đánh giá chuyển nhưỡng thực tế. Trách tình trạng làm hai hợp đồng khi chuyển nhưỡng để giảm nghĩa vụ, thậm chí trốn thuế.

Chủ tịch VTCA cũng kiến nghị, cần nghiên cứu sửa đổi bổ sung thuế thu nhập doanh nghiệp với hoạt động chuyển nhượng BĐS, trong đó sửa đổi bổ sung quy định về xác định chi phí được trừ đối với hoạt động kinh doanh BĐS... Đồng thời, tiếp tục chính sách ưu đãi chính sách thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp với nhà ở xã hội hóa một cách rõ ràng, minh bạch hơn.

Liệu chính sách thuế có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản?

Ngoài các cơ chế, giải pháp về thuế, cần có thêm các giải pháp quy định về quản lý mua bán chuyển nhượng BĐS của các tổ chức cá nhân, đặc biệt là các cá nhân: như phương thức thanh toán khi chuyển nhượng, chứng minh nguồn thu nhập để đầu tư BĐS như: từ nguồn thừa kế, quà tặng, từ kinh doanh (đã hoàn thành nghĩa vụ thuế với ngân sách nhà nước theo quy định) … nhằm hướng tới sự minh bạch của thị trường BĐS, hạn chế đầu cơ, tích trữ, ghim hàng tạo thị trường BĐS ảo… “Chính sách điều tiết phù hợp có tác động thúc đẩy, kích thích thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển hoặc ngược lại sẽ tạo yếu tố kìm hãm khiến thị trường BĐS đóng băng…” - bà Nguyễn Thị Cúc nhấn mạnh.

Từ thực tế số thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS, nhận thừa kế và nhận quà tặng là BĐS mỗi năm chỉ hơn 10.000 tỷ đồng, chưa tương xứng so với giao dịch thực tế. Đặc biệt, có hiện tượng kê khai giá giao dịch BĐS thấp hơn so với thực tế, nhằm giảm đi số thuế phải nộp khá phổ biến trong thời gian qua. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) - cho rằng, đối với việc thu ngân sách nhà nước từ BĐS, chính sách về thuế, phí cần có những điều tiết hợp lý, làm sao để đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng để phát triển kinh tế -xã hội.

Ở góc độ nhà nghiên cứu, TS. Dư Phước Tân - Viện Nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh đánh giá, Luật Đất đai 2013 khi ra đời đã đánh dấu bước phát triển quan trọng trong chính sách tài chính đất đai, với nhiều quy định đổi mới mang tính tiến bộ theo định hướng thị trường. Trong quá trình triển khai thực hiện, thông qua các Nghị định, Thông tư hướng dẫn ban hành, bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, vẫn còn một số bất cập về tài chính đất đai. Do đó, cần thực hiện nhất quán theo nguyên tắc chung nhất là cân đối hài hòa lợi ích giữa 3 bên: Nhà nước - Nhà đầu tư và người dân. Đây là nguyên tắc cần quán triệt khi xây dựng, bổ sung các quy định về tài chính đất đai sắp tới… Đồng thời, cần xem xét và ban hành thuế BĐS.