Cần sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển bền vững thị trường căn hộ du lịch - condotel
Nhiều lỗ hổng về pháp lý
Hơn 10 năm qua, ngành du lịch nước ta đã phát triển “bùng nổ”. Tốc độ tăng trưởng khách du lịch trong nước lên đến gần 30%/năm, khách du lịch quốc tế tăng trên 15%/năm, đi đôi với sự tăng tốc đầu tư phát triển các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, với nhiều loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới, như condotel, hometel, homestay, kết nối thông qua ứng dụng Airbnb, bước đầu đã làm thay đổi diện mạo du lịch của cả nước và nhiều địa phương. Và cũng từ đó, đã phát sinh “cơn sốt” đầu tư kinh doanh các dự án condotel với nhiều hệ lụy cho đến nay cần phải được chấn chỉnh để phát triển bền vững.
| HoREA đã liên tục cảnh báo về việc có “lỗ hổng” pháp luật và thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình Condotel |
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”, nhằm tranh thủ đạt ngay “3 nhanh” là bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh.
Theo các chuyên gia, việc chủ đầu tư cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở)” trái với quy định của Luật Đất đai. Bên cạnh đó, “thủ thuật” và cũng là “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 8-12 năm, đẩy rủi ro cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”. Vì trong các hợp đồng bán căn hộ condotel, các chủ đầu tư đã không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng.
Ngoài ra, chủ đầu tư bán condotel hình thành trong tương lai cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, thu hồi vốn nhanh và chốt lời nhanh. Trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản lại có “lỗ hổng”, bởi vì Luật chỉ quy định chặt chẽ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại không quy định chặt chẽ các điều kiện bán các loại bất động sản khác hình thành trong tương lai, trong đó có condotel...
Thực tế cho thấy, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng là quy hoạch rất quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, đã có tình trạng điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu và theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, ảnh hưởng xấu đến lợi ích cộng đồng.
Cần sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý
Liên quan đến cơ sở pháp lý để phát triển bền vững thị trường căn hộ du lịch - condotel , ông Lê Hoàng Châu - cho biết thêm, từ năm 2016 đến nay, Hiệp hội đã liên tục cảnh báo về việc có “lỗ hổng” pháp luật và thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình condotel, dẫn đến rủi ro cho khách hàng do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận.
| Cần sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển bền vững thị trường căn hộ du lịch - Condotel, đảm bảo lợi ích hợp pháp của khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp |
Tháng 8/2019, dự án Condotel Bavico Nha Trang “vỡ trận”, không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận 15%/năm và mới đây là dự án Condotel ở Đà Nẵng được xem là một “cú sốc” nặng và cũng gây thiệt hại rất lớn trực tiếp đối với các khách hàng. Từ thực tế 2 dự án Condotel trên, Chủ tịch HoREA nhìn nhận đây là “hồi chuông cảnh báo” đối với các chủ đầu tư, khách hàng tại các dự án Condotel khác và đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản (BĐS) du lịch nghỉ dưỡng, Condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, Chủ tịch HoREA cho biết, HoREA vừa có văn bản số 126/2019/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ và các Bộ ngành liên quan về việc đề nghị sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển bền vững thị trường căn hộ du lịch - Condotel và đảm bảo lợi ích hợp pháp của khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp.
Để hoàn thiện hệ thống pháp luật và tăng cường công tác quản lý nhà nước hiệu quả đối với hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh các dự án du lịch nghỉ dưỡng, condotel, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo và nhiều lần yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, chậm nhất đến cuối năm 2019 phải trình Chính phủ xem xét ban hành các quy định pháp luật để tạo hành lang pháp lý phát triển condotel minh bạch, lành mạnh và bền vững.
Đến nay, Bộ Xây dựng đã có Dự thảo “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) về Nhà chung cư”. Trong đó, có loại hình “căn hộ du lịch (condotel)”.
Từ thực tế trên, HoREA đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự có liên quan đến Condotel. Cụ thể: HoREA đề nghị xác định “đất du lịch” là một loại đất phi nông nghiệp (riêng), hoặc bổ sung “đất du lịch” vào Điều 153 Luật Đất đai 2013 để tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với “đất du lịch”: "Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp".
“Đất du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch, không được tùy tiện biến thành đất ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực, có thể dẫn đến làm phá vỡ quy hoạch du lịch và tác động tiêu cực đến môi trường thu hút đầu tư phát triển du lịch.
Bên cạnh đó, “Đất du lịch” có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích của cộng đồng dân cư địa phương. Do vậy, HoREA cũng đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel…
Về cơ chế quản lý vận hành và “quyền ra quyết định” dự án condotel đa sở hữu, HoREA cho rằng cần thiết phải có cơ chế quản lý vận hành và “quyền ra quyết định” phù hợp. Do vậy, Hiệp hội đề nghị Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch sớm trình Chính phủ xem xét để các Bộ ban hành “Quy chế quản lý vận hành, khai thác kinh doanh dự án condotel đa sở hữu” và quy định về “quyền ra quyết định” của các đồng sở hữu đối với tài sản là “sở hữu chung theo phần” phù hợp, để tăng cường công tác quản lý nhà nước và để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”.
Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án condotel, Hiệp hội cũng đề nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm như: Công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel;
Đồng thời, công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà “khách hàng-nhà đầu tư thứ cấp” được hưởng; Thống nhất với “khách hàng-nhà đầu tư thứ cấp” về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.