Cải tạo chung cư ở Hà Nội: Cần ban hành một Nghị định đặc thù

Tỷ lệ chung cư cũ được cải tạo chỉ đạt khoảng 1%

Hiện trên địa bàn TP có khoảng 1.579 chung cư cũ hầu hết được xây dựng từ những năm 1960 đến 1992 tập trung chủ yếu tại các quận nội thành và nội đô lịch sử; hiện trạng quản lý, sử dụng phức tạp, xuống cấp nghiêm trọng.

Theo báo cáo của Viện kinh tế - xã hội Hà Nội, qua rà soát, phân loại, hiện có 200 nhà nguy hiểm cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D. Từ năm 2007 đến nay, TP đã có 18 dự án chung cư cũ được xây dựng lại, đã đưa vào sử dụng (chiếm khoảng 1,14% tổng số nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại); 13 dự án triển khai theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Sau thời gian sử dụng, các hộ dân ở các chung cư cũ đã tiến hành lấn chiếm, cơi nới không gian chung; mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Các dự án đã hoàn thành thực hiện theo 3 mô hình gồm: Mô hình sử dụng nguồn vốn ngân sách; mô hình sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách có sự hỗ trợ từ TP; mô hình sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng cải tại chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội gần như “dậm chân tại chỗ” được các chuyên gia đề cập đến gồm: Nguồn vốn ngân sách TP còn hạn hẹp; việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo cơ chế, chính sách của TP chưa được người dân đồng thuận, nhất là các hộ ở tầng 1; việc cải tạo xây dựng mới từng nhà chung cư cũ trên vị trí cũ của từng tòa nhà dẫn đến không thể thực hiện quy hoạch chỉnh trang đô thị toàn khu, không khai thác được không gian đô thị và hệ thống giao thông cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội đô thị; ngoài việc phải bố trí tái định cư tại chỗ cho các hộ dân trong nhà chung cư cũ còn phải bố trí tái định cư cho các hộ dân xây dựng trái phép trên đất trống của khu dân cư; phần lớn các hộ dân trong khu chung cư cũ có khó khăn về kinh tế khi phải chi trả phần diện tích tăng thêm sau khi xây dựng lại…

Đặc biệt, Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP là căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện cải tạo xây mới chung cư cũ, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số khó khăn, vướng mắc như: Quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai theo nguyên tắc toàn khu; phải có kết quả kiểm định chất lượng là nhà chung cư nguy hiểm (cấp độ D) mới đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng mới; chưa quy định những chính sách cụ thể về bồi thường hỗ trợ tái định cư, tạm cư và phân cấp cho chính quyền địa phương cấp huyện thực hiện…

Cần cơ chế chính sách đặc thù

Việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ đã được TP Hà Nội quan tâm, triển khai từ năm 2008. Tuy nhiên, những vướng mắc về cơ chế, quy hoạch... đang là trở ngại lớn khiến công việc này chậm được thực hiện.

Theo Chương trình công tác số 03-Ctr/TU của Thành ủy về chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị TP Hà Nội giai đoạn 2021 – 2025, mục tiêu được đặt ra là: Hoàn thành xây dựng Đề án khung cơ chế chính sách đặc thù để thúc đẩy tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trên địa bàn TP; triển khai cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ nguy hiểm cấp D; triển khai cải tạo, xây dựng lại 2 - 3 khu chung cư cũ và chuẩn bị triển khai các khu còn lại. Để thực hiện được mục tiêu này, đòi hỏi sự quyết tâm rất lớn của các cấp Lãnh đạo TP, sự tham gia tích cực của các doanh nghiệp, trách nhiệm của người dân.

Để thực hiện được chủ trương mang tính xã hội và yêu cầu tái thiết đô thị cao, trước đó, Hà Nội cũng đã kiến nghị với Chính phủ để Hà Nội chủ động tổ chức tổng kiểm định kỹ thuật chung cư cũ, tổ chức lập toàn bộ quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ; nghiên cứu áp dụng phân làm 3 mô hình cấp độ gồm: Khu chung cư cũ; nhóm chung cư cũ; tập hợp các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ... để từ đó có cơ chế chính sách, biện pháp tổ chức triển khai phù hợp nhằm phát huy tối đa giá trị quỹ đất, khai thác hiệu quả kinh tế và tính khả thi dự án, đồng thời có phương án tạm cư, tái định cư phù hợp nhất, trên cơ sở đó nghiên cứu bổ sung vào nội dung đề xuất cơ chế chính sách đặc thù.

Đồng thời kiến nghị cho phép Hà Nội xây dựng cơ chế, chính sách đặc thù để triển khai, thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP, báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, báo cáo Quốc hội ban hành Nghị quyết (chung cho Hà Nội và TP Hồ Chí Minh), trong đó, thực hiện quy hoạch theo hướng tăng các chỉ tiêu khống chế, giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng, thực hiện một số biện pháp, thủ tục hành chính cụ thể để thực hiện.

Tại Hội thảo “Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2021-2025” diễn ra ngày 12/4, các chuyên gia cũng cho rằng, cần ban hành một Nghị định đặc thù cho cải tạo chung cư ở Hà Nội. Bên cạnh đó, việc xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ giai đoạn 2021-2025 phải kiểm định, rà soát lại vị trí so với quy hoạch chung, chất lượng sống, xác lập tiến trình cải tạo chung cư cũ, xác định danh mục các khu vực thí điểm. Xác định nguồn lực thực hiện và phân công, phân cấp cho địa phương. Việc xây dựng kế hoạch phải đồng bộ, có sự tham gia ý kiến của các sở, ngành, quận, huyện, các tổ chức xã hội.

Các chuyên gia cũng kiến nghị cần có điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Theo đó, cần phân loại khu chung cư, tiến độ cải tạo; TP sử dụng ngân sách để lập Quy hoạch chi tiết; xác định khu vực tái định cư, khu vực di dời, phân bổ dân số hợp lý; xác định 3 mô hình thực hiện để tháo gỡ khó khăn 1 số quy định tại Luật và Nghị định.

Ngoài ra, cần xác định cơ chế chính sách đền bù diện tích tái định cư từ 1,5 - 2 lần. Trong trường hợp tái định cư tại vị trí ngoài vành đai 3 hoặc chủ sở hữu thuộc diện ưu đãi về nhà ở thì được hơn 2 lần theo thỏa thuận với chủ đầu tư. Trong trường hợp căn hộ tái định cư tại chỗ có diện tích bằng diện tích căn hộ tối thiểu nhưng lớn hơn 2 lần thì được mua với nhà thành xây dựng. Ngoài đền bù bằng diện tích ở, có chính sách hỗ trợ bằng tiền (tính sát giá thị trường).