Bất động sản thương mại đang gặp khó khăn: Tại sao nên quan tâm

Thị trường bất động sản thương mại (CRE) với giá trị 20 nghìn tỷ đô đang khiến các nhà kinh tế thế giới "đau đầu". Bởi sau nhiều thập kỷ tăng trưởng mạnh nhờ lãi suất thấp và tín dụng dễ dàng, bất động sản thương mại đã gặp phải khó khăn.

Phân khúc bất động sản văn phòng và bán lẻ đã giảm đáng kể từ khi đại dịch khiến tỷ lệ lấp đầy thấp hơn và những thay đổi về nơi mọi người làm việc cũng như cách họ mua sắm. Những nỗ lực của Fed nhằm chống lạm phát bằng cách tăng lãi suất cũng đã gây tổn hại cho thị trường này khi chủ yếu dựa vào tín dụng.

Bên cạnh đó, căng thẳng ngân hàng gần đây có thể sẽ làm tăng thêm những khó khăn. Các khoản cho vay dành cho các nhà phát triển và quản lý bất động sản thương mại phần lớn đến từ các ngân hàng vừa và nhỏ, nơi áp lực về thanh khoản là nghiêm trọng nhất. Theo các nhà kinh tế của Goldman Sachs, khoảng 80% các khoản vay dành cho bất động sản thương mại đều đến từ các ngân hàng khu vực.

Vậy mối đe dọa này đối với nền kinh tế lớn đến mức nào? Chuyên gia Richard Ramsden của Goldman Sachs chia sẻ: “Tôi nghĩ rằng, bạn sẽ thấy các ngân hàng rút lại các cam kết bất động sản thương mại nhanh hơn trong một thế giới nơi mà họ tập trung hơn vào tính thanh khoản. Và tôi nghĩ đó sẽ là điều quan trọng cần theo dõi trong những tháng và quý tới.”

Gần đây, những nhà đầu tư mang tính chất "lướt sóng" đã tăng cường đặt cược vào các chủ nhà thương mại. Điều này cho thấy, họ nhận định thị trường sẽ tiếp tục giảm do các ngân hàng khu vực hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng. Theo S&P Global, bất động sản là ngành bị bán khống nhiều nhất trên toàn cầu và đứng thứ ba ở Hoa Kỳ.

Vậy mối đe dọa này đối với nền kinh tế lớn đến mức nào? Xander Snyder - chuyên gia cấp cao về bất động sản thương mại tại First American cho biết: Các ngân hàng tiếp xúc nhiều với bất động sản thương mại. Điều đó ảnh hưởng đến sự ổn định của ngân hàng. Vì vậy, sức khỏe thị trường này có tác động đến nền kinh tế lớn hơn, thậm chí ngay cả khi bạn không quan tâm đến bất động sản thương mại vì lợi ích của nó.

Ngoài ra tăng trưởng giá đang chậm lại và đối với một số loại tài sản nó bắt đầu giảm. Phân khúc thị trường văn phòng gặp nhiều thách thức hơn những phân khúc khác vì những lý do rõ ràng.

Giờ đây, hoạt động cho vay tư nhân đối với ngành này cũng bắt đầu chậm lại - hoạt động cho vay của ngân hàng bắt đầu cạn kiệt hơn một tháng trước khi sự sụp đổ của Ngân hàng Thung lũng Silicon xảy ra. Tín dụng ngày càng khan hiếm đối với tất cả các bất động sản thương mại và thêm vào đó là sự phá sản mới của một ngân hàng càng làm trầm trọng thêm xu hướng đó.

Xander Snyder cũng dự đoán tình trạng hỗn loạn ngân hàng sẽ khiến mọi việc trở nên tồi tệ hơn bởi ông cho rằng sẽ có nhiều sự giám sát pháp lý hơn đối với các ngân hàng nhỏ hơn, các ngân hàng có xu hướng tập trung lớn hơn vào các khoản cho vay bất động sản thương mại. Điều đó có nghĩa là các ngân hàng vừa và nhỏ sẽ thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay hơn nữa, khiến việc vay vốn trở nên khó khăn hơn.

Khi tín dụng ngày càng khan hiếm và đắt đỏ hơn, thật khó để biết chính xác giá trị của các tòa nhà. Vì vậy mà, khoảng cách này ngày càng mở rộng giữa người bán và người mua: Người bán muốn nhận được mức giá cuối năm 2021 và người mua nói “chúng tôi không biết những thứ đó có giá trị như thế nào nên chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn giá thấp này”. Điều đó đã xảy ra và kết quả là sự chênh lệch giá đó đã làm giảm các hoạt động giao dịch.

Không có thỏa thuận rộng rãi về định giá tài sản. Sự bất ổn về kinh tế sẽ làm trầm trọng thêm xu hướng đó. Và nếu bạn là một ngân hàng, việc cho vay dựa trên giá trị của một tòa nhà sẽ khó khăn hơn rất nhiều nếu bạn không biết giá trị thực sự của tòa nhà đó là bao nhiêu.

Có rất nhiều người khi đề cập đến bất động sản thương mại họ nghĩ rằng tất cả đều giống nhau và xu hướng đều giống nhau nhưng thực tế không phải vậy. Nguyên tắc cơ bản của tài sản đa số gia đình và ngành công nghiệp vẫn tương đối ổn định.

Nó khác với tài sản văn phòng và bán lẻ. Đã có sự thay đổi cơ bản trong cách sử dụng không gian văn phòng và điều đó đã làm thay đổi nhu cầu. Đó là điều chúng ta nên để mắt tới, đặc biệt khi các khoản vay cho phân khúc bất động sản văn phòng lãi suất thấp sắp đến hạn. Hơn nữa, phân khúc này đang rơi vào tình trạng các chủ sở hữu văn phòng phải tái cấp vốn với tỷ lệ cao hơn và chỉ 50% diện tích tòa nhà được sử dụng. Điều đó không mang lại những thay đổi tích cực về dòng tiền cho người cho vay.

Xander Snyder cũng cho rằng bán lẻ cũng phải đối mặt với những thách thức. Rất nhiều người vẫn đang ngồi trên số tiền tiết kiệm dư thừa sau đại dịch đang bắt đầu giảm dần và Fed chắc chắn đang cố gắng thúc đẩy tỷ lệ thất nghiệp tăng lên một chút. Vì vậy, ông cho rằng cả hai điều đó sẽ tác động đến việc chi tiêu vào bán lẻ và do đó tác động đến bán lẻ như một loại tài sản.

Tình trạng lạm phát đình trệ, sự kết hợp giữa lạm phát cao và nền kinh tế suy yếu, có thể quay trở lại. Theo khảo sát mới nhất của Hiệp hội Kinh tế Kinh doanh Quốc gia công bố hôm thứ Hai, phần lớn các nhà kinh tế dự đoán một cuộc suy thoái sẽ diễn ra trong năm nay và dự báo lạm phát sẽ duy trì ở mức trên 4%.

Có vẻ như sương mù đã tan đi kể từ cuộc khảo sát tháng trước, cho thấy sự khác biệt đáng kể giữa những người được hỏi về việc họ nghĩ mục tiêu của nền kinh tế Mỹ vào năm 2023.

Chủ tịch Khảo sát Chính sách NABE Mervin Jebaraj cho biết: “Các thành viên tham gia hội thảo đồng ý về viễn cảnh lạm phát và hậu quả của việc Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất”. “Hơn 7/10 thành viên tham gia hội thảo tin rằng tốc độ tăng trưởng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) sẽ duy trì ở mức trên 4% cho đến cuối năm 2023 và hơn 2/3 không tin tưởng rằng Fed sẽ có thể đưa lạm phát xuống mức mục tiêu 2% trong vòng hai năm tới mà không gây ra suy thoái kinh tế.”

Tuy nhiên, hơn một nửa số thành viên tham gia Khảo sát Chính sách của NABE dự đoán ​​sẽ có một cuộc suy thoái vào một thời điểm nào đó trong năm 2023. Nhưng chỉ 5% tin rằng Hoa Kỳ hiện đang ở trong tình trạng suy thoái. Con số này thấp hơn gần 4 lần so với 19% người tin rằng Mỹ đang suy thoái vào tháng 8.

Chủ tịch Ngân hàng Dự trữ Liên bang Minneapolis Neel Kashkari cũng cho biết cuộc khủng hoảng gần đây trong ngành ngân hàng có thể khiến Mỹ rơi vào suy thoái.

“Nó chắc chắn mang chúng ta đến gần nhau hơn ngay bây giờ,” ông nói trong cuộc phỏng vấn với CBS Face the Nation vào cuối tuần này.

“Điều mà chúng tôi chưa rõ ràng là những căng thẳng ngân hàng này đang dẫn đến khủng hoảng tín dụng trên diện rộng đến mức nào. Và sau đó, cuộc khủng hoảng tín dụng đó, sẽ làm nền kinh tế chậm lại,” ông nói thêm.

Trong khi Kashkari cho rằng, hệ thống tài chính “kiên cường” và “mạnh mẽ”, nhưng vẫn còn “các vấn đề cơ bản, các vấn đề pháp lý mà hệ thống ngân hàng của chúng ta phải đối mặt”.