Bất động sản nhà ở Hà Nội vẫn “khát” nguồn cung

Nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua

Năm 2023, nguồn cung nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố vẫn trong tình trạng khan hiếm. Đáng lo ngại, tại Hà Nội, không chỉ khan hiếm nhà ở thương mại giá bình dân, mà các căn hộ trung cấp cũng "khan". Thị trường gần như vắng bóng các dự án mới có sản phẩm giá từ 40-50 triệu đồng/m².

Giá căn hộ chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã tăng lên mức 51,7 triệu đồng/m². So với giá quý 1/2023, giá chung cư cao cấp trong quý 4/2023 tại Hà Nội đã tăng 8%. Mức tăng ở chung cư trung cấp là 9% và chung cư bình dân là 6%. Sự gia tăng về giá cùng với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội đã khiến cho giá căn hộ chung cư ở các tỉnh, thành phố lân cận cũng tăng theo, giá khoảng 40 triệu đồng/m².

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội vẫn ghi nhận thách thức từ việc hạn chế nguồn cung và sự mất cân bằng giữa nguồn cung - cầu, đặc biệt là nhà ở bình dân.

Năm 2023, nguồn cung nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố vẫn trong tình trạng khan hiếm.

Theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, đối với phân khúc căn hộ, trong quý 4 năm 2023, nguồn cung tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung mới ghi nhận trong quý chỉ đạt 10.403 căn, hạng B chiếm 84% nguồn cung. Đối với phân khúc thấp tầng, năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm.

Khoảng giá phổ biến của cả hai phân khúc vẫn neo ở mức cao. Trong đó, các căn hộ có giá từ 51-70 triệu đồng/m² chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm.

Thêm vào đó, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng giá cao khiến giá sơ cấp tăng. Đơn cử, giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m² đất chủ yếu do nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý 3/2023. Giá liền kề tăng 3% theo quý lên 194 triệu đồng/m² đất. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng/m² đất.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội: “Phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao”.

Ngoài ra, số lượng căn hộ bán được của căn hộ trong quý 4/2023 đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Nguồn cung mới có tỉ lệ hấp thụ 46%. Trong khi đó, phân khúc thấp tầng lại có lượng giao dịch thấp nhất trong nhiều năm.

Năm 2023, chỉ có 359 căn được bán, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch thấp tầng giảm 76% theo năm và tỉ lệ hấp thụ trong 2023 chỉ đạt 36%, giảm 31 điểm % theo năm.

Trước tỉ lệ hấp thụ không lớn, bà Hằng phân tích: “Tâm lý của người mua hiện nay vẫn còn những quan ngại. Thực tế cho thấy, số lượng căn hộ bán được của quý 4/2023 chủ yếu là những dự án mà chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo về pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Do vậy, dù được hỗ trợ về mặt lãi suất cho vay ngân hàng đối với nhu cầu ở thực, người mua có những quan ngại nhất định về yếu tố pháp lý.

Hơn nữa, ngân hàng cũng quan ngại về việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý với dự án để hoàn tất thủ tục vay. Điều này vô hình chung ảnh hưởng tới quyết định của khách mua và số lượng nhà được bán, đồng thời lý giải cho thực tế dù lãi suất cho vay đã giảm nhưng tỉ lệ hấp thụ vẫn không cao”.

Để gỡ khó cho thị trường bất động sản, thời gian qua, Chính phủ đã tích cực triển khai các giải pháp hỗ trợ, ổn định và phát triển thị trường bất động sản. Mới đây, Thủ tướng Chính phủ ban hành Công điện số 1376/CĐ-TTg yêu cầu các bộ, ngành và địa phương phải coi đây là một trong những nhiệm vụ cấp bách; tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Hà Nội đã vào cuộc mạnh mẽ với nhiều giải pháp song việc mất cân bằng về nguồn cung - cầu ở thời điểm hiện nay khiến thị trường có nhiều biến động, liên tiếp ghi nhận giá nhà giao dịch ở mức rất cao, nhất là căn hộ chung cư "đạt đỉnh".

Người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới

Theo bà Hằng, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường thứ cấp có ưu điểm về khả năng mua được với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn.

Đơn cử, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m² đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp trên thị trường là 40%.

Đồng thời, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.

Khu dự án Goldmark City, 136 Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm, Hà Nội luôn trong tình trạng không có hàng bán

Báo cáo của Savills cũng cho rằng, đây là điểm tích cực đối với nguồn cung, khi sản phẩm nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận sẽ ngày càng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội.

Theo đó, trong năm 2024, thị trường sẽ đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026.

Đến năm 2026, phân khúc thấp tầng dự kiến sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án. Các dự án lớn như Vinhomes Cổ Loa hay Vinhomes Wonder Park sẽ cung cấp thêm nguồn cung thấp tầng mới cho thị trường.

Các chuyên gia cũng cho rằng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và gần đây nhất là Luật Đất đai thông qua được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường. Việc quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi các sản phẩm hình thành trong tương lai là một trong những nội dung củng cố niềm tin cho người mua.

"Do vậy có thể tin rằng năm 2024 – 2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn, các sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính, từ đó thị trường sẽ cân bằng và đa dạng hơn về sản phẩm”, bà Hằng cho biết.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, sẽ không còn có các nguồn vốn như trước đây khiến cho thị trường bùng nổ. Những chính sách cân đối, định hướng dòng tiền vào các phân khúc nhà phù hợp với nhu cầu, khả năng chi trả của người dân sẽ giúp thị trường bất động sản hồi phục.

Theo dự báo của batdongsan.com.vn (thành viên Tập đoàn Công nghệ bất động sản PropertyGuru), điểm đảo chiều của thị trường bất động sản sẽ xuất hiện trong khoảng từ quý 2 đến quý 4/2024. Thị trường sẽ khởi sắc từ quý 2/2025.

Đặc biệt, để "bù đắp" nguồn cung nhà ở thiếu hụt, UBND TP. Hà Nội đã bổ sung 8 dự án nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, cung cấp 5.572 căn hộ. Cùng với đó, 122 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị được bổ sung vào kế hoạch, dự kiến cung cấp khoảng 25 triệu m² sàn nhà ở, khoảng 91.322 căn; bao gồm 11.612 căn hộ chung cư, 1.824 căn thấp tầng.