Thêm ý kiến về sàn giao dịch và môi giới bất động sản

Mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã có văn bản góp ý về Dự thảo luật kinh doanh bất động sản (năm 2022) các vấn đề liên quan đến sàn giao dịch và môi giới bất động sản.

VARS cho rằng, sàn giao dịch bất động sản và các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản là những chủ thể không thể thiếu trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Đây cũng là những đối tượng trung gian kết nối giữa các bên trong giao dịch. Do đó cần có những quy định cụ thể, rõ ràng, chặt chẽ và phù hợp liên quan đến sàn giao dịch bất động sản và các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản để có thể thực thi hiệu quả trên thực tế và đảm bảo tính tuân thủ pháp luật cao.

Để sàn giao dịch bất động sản hoạt động hiệu quả và minh bạch

Theo VARS, trong Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản năm 2022 (gọi tắt là “Dự Thảo” - PV), có 2 thuật ngữ liên quan đến sàn giao dịch bất động sản, bao gồm “sàn giao dịch bất động sản” theo quy định tại Điều 3.6 Dự Thảo (sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản); và “sàn giao dịch môi giới bất động sản” tại Mục 2 Chương VII Dự Thảo.

VARS cho rằng, cần sử dụng thống nhất thuật ngữ này và nên sử dụng thuật ngữ “sàn giao dịch bất động sản”, nhằm tránh giới hạn việc hiểu sàn giao dịch chỉ hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản.

VARS cũng đề xuất, sàn giao dịch bất động sản cần gắn mã định danh cho các bất động sản trên hệ thống của sàn để dễ quản lý và kiểm tra tình trạng pháp lý. “Trong mỗi mã bất động sản sẽ phải lưu trữ toàn bộ các thông tin chi tiết về bất động sản đó và người mua có thể truy cập và tìm hiểu bất cứ khi nào thông qua sàn giao dịch bất động sản”, VARS lý giải.

Đồng thời, sàn giao dịch bất động sản có thể công khai thương hiệu của người bán và người và cho phép đánh giá người dùng (bao gồm người môi giới, chủ đầu tư, người bán và người mua) để phản ánh các thông tin liên quan chất lượng, sai phạm. Sự đánh giá đó sẽ gắn liền với thương hiệu cá nhân của mỗi môi giới và sẽ đều được công khai. Thậm chí sẽ có những giải thưởng lớn cho cá nhân môi giới bất động sản suất sắc và sàn giao dịch bất động sản uy tín.

Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng/mua bán bất động sản giữa người mua và người bán sẽ có người làm chứng là sàn giao dịch bất động sản, sẽ có quyền và nghĩa vụ quản lý, giám sát các thông tin về bất động sản được thực hiện giao dịch thông qua sàn.

Cùng với đó, làm rõ trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản thông qua hợp đồng môi giới giữa sàn giao dịch bất động sản và các đối tượng liên quan (trách nhiệm dân sự), xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm (trách nhiệm hành chính) và/hoặc có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự đối với các sai phạm nghiêm trọng, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của cá nhân, tổ chức và Nhà nước.

Bất động sản chưa có “sổ đỏ” phải được giao dịch qua sàn

Theo VARS, việc bỏ đi quy định “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản” của Điều 22.2 Luật 2006 khi Luật 2014 ban hành, dẫn đến thị trường bất động sản tại Việt Nam thời gian qua diễn ra rất nhiều các giao dịch bất động sản tiềm ẩn rủi ro cao cho người thuê, người mua. Ngoài ra, các giao dịch bất động sản không thông qua một kênh quản lý nào cũng làm thất thoát những khoản thuế lớn từ các thu nhập môi giới bất động sản.

Trên cơ sở rút kinh nghiệm Luật 2006 và Luật 2014, Dự Thảo cũng có quy định tại Điều 60 rằng chỉ một số giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, những bất động sản dự thảo hướng tới là “nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản” hoặc “các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

“Đây là những bất động sản mang tính đặc thù vì chỉ cần đủ điều kiện về hạ tầng kỹ thuật thì dù chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng có thể đưa vào kinh doanh, nhưng những người mua, thuê lại thì không thể có đủ kinh nghiệm, chuyên môn để kiểm tra về điều kiện của các bất động sản này, dẫn đến mua phải các bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh và cuối cùng phải chịu thiệt hại rất lớn. Để bảo đảm quyền lợi cho người mua, Dự Thảo đã tạo điều kiện để sàn giao dịch bất động sản có thể thẩm định, rà soát bất động sản đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Việc các loại bất động sản này phải được giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản vừa nhằm đảm bảo tính minh bạch, hạn chế rủi ro cho người thuê, người mua bất động sản vừa tạo tiền đề cho việc quản lý các giao dịch bất động sản thêm dễ dàng. Đồng thời quy định này cũng không loại bỏ đi tính chủ động của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khác”, VARS nhìn nhận.

Cũng theo VARS, việc đưa các bất động sản chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản là cần thiết. Bởi lẽ, đối với người mua, họ được tiếp cận thông tin đầy đủ, minh bạch và chọn lựa sản phẩm phù hợp với mong muốn của mình; đối với chủ đầu tư, người cho thuê, người bán: có thể tiếp cận được nguồn khách hàng đa dạng, giảm bớt chi phí tự mình quảng cáo, tiếp thị; và đối với cơ quan quản lý nhà nước, có thể thuận tiện kiểm soát các nguồn bất động sản chưa được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải quyết được vấn đề trốn thuế,…

Trách nhiệm thẩm định, kiểm duyệt bất động sản trước khi lên sàn

Theo VARS, trên cơ sở khuyến khích các giao dịch bất động sản được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản và đảm bảo các bất động sản được đưa lên sàn đều có đủ điều kiện kinh doanh thì trước hết công đoạn thẩm định, kiểm tra, rà soát hồ sơ bất động sản của các sàn giao dịch này chiếm vai trò rất quan trọng.

Vì vậy, cần phải có quy định về việc kiểm tra, thẩm định hồ sơ để thực hiện nhanh chóng, thuận tiện và không làm mất nhiều thời gian, chi phí của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Điều này cũng cần lưu ý về việc sàn giao dịch phải chịu trách nhiệm, chịu chế tài tương ứng khi xảy ra sai sót, nhầm lẫn hoặc cố ý đưa các bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh lên sàn giao dịch, dẫn đến ảnh hưởng quyền và lợi ích của các khách hàng.

Ngoài ra, VARS nhìn nhận rằng cần phân định rạch ròi giữa trách nhiệm của sàn giao dịch và trách nhiệm của môi giới bất động sản, để xác định trách nhiệm khi có vi phạm về đối tượng bất động sản trên sàn giao dịch thuộc về tổ chức, cá nhân nào và tránh việc đùn đẩy trách nhiệm. Do đó nên bổ sung quy định về nghĩa vụ và trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản đối với các thông tin, dữ liệu về đối tượng bất động sản.