'Siết' phân lô, bán nền: Dự báo dòng tiền tiếp tục đổ dồn vào đất đấu giá

Nhà đầu tư “xuống tiền”, sợ đất nền khan hiếm

Kể từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền khu vực ngoại thành Thủ đô Hà Nội tiếp tục sôi động trong khi nguồn cung khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm.

Anh Nguyễn Trường Sơn (Giảng Võ, Hà Nội) một nhà đầu tư bất động sản cho biết, kể từ đầu năm trở lại đây, nhu cầu đầu tư đất, thậm chí mua để sử dụng thực tế đã tăng cao hơn trước rất nhiều, kể cả là tháng cô hồn (tháng 7) nhiều người vẫn đổ xô đi xem và sẵn sàng đặt cọc nếu tìm được căn nhà, lô đất ưng ý.

Anh Sơn cho rằng, nguồn cung thời điểm này đa số là đất sạch, một phần là đất đấu giá bắt đầu “ra” nhiều, thêm nữa nhiều ô đất trong dân đã hoàn thiện đầy đủ giấy tờ, không như những giai đoạn trước đây. Dù giá cao, nhưng bản thân anh Sơn cũng đã sớm chốt được vài lô đất khu vực ngoại thành do sợ quy định tới đây khi các địa phương không được phân lô, bán nền thì quỹ đất này chắc chắn khan hiếm.

Theo anh Sơn, các giao dịch đất nền vùng ven đã tăng nhiệt hơn 1 năm nay, mức giá tiếp tục tăng khoảng 5 - 10% so với trước đây. Nhiều nhà đầu tư đi “săn” đất để chờ thời, hoặc thậm chí xây nhà để cho thuê thu về dòng tiền hàng tháng.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang bị gián đoạn do các địa phương ngoại thành Hà Nội đang bị kiểm tra sau các phiên đấu giá đất có dấu hiệu bất thường. Tuy nhiên, anh Sơn cho rằng điều này không làm ảnh hưởng xấu nhiều đến thị trường trong tương lai, thậm chí sẽ còn tốt hơn.

“Thị trường có thể chậm lại một chút do các cuộc thanh, kiểm tra. Tuy nhiên, điều này giúp thị trường minh bạch, nhà đầu tư tin tưởng, nhờ vậy đất nền sẽ còn nóng hơn nhiều”, anh Sơn nói.

Còn chị Nguyễn Thanh Hải (tại thành phố Vinh, Nghệ An) lên Hà Nội lập nghiệp hơn 10 năm nay hiện đang sở hữu một căn nhà ở xã hội và đang có nhu cầu đầu tư đất nền tại khu vực Hoài Đức, Đan Phượng, Sơn Tây,... vì cho rằng thị trường bất động sản sẽ “nóng” lên tại những vùng ven đô này nhờ quy hoạch giao thông Vành đai 4 và nhiều tiện ích xung quanh.

Sau nhiều tháng đi tìm, chị Hải cho biết: “Dù giá 80 triệu đồng/m² đất nền ngoại thành Hà Nội cũng khó có thể mua được vị trí ưng ý, giá này chỉ có nằm sâu trong các thôn, xã, còn vị trí đẹp mặt đường giao thông không dưới 100 triệu đồng/m²”.

Ngoài ra, chị Hải còn tham gia nhiều cuộc đấu giá đất khu vực ngoại thành vừa qua nhưng đều thất bại, bởi không thể “đua” được mức giá ngất ngưởng với nhiều nhà đầu tư khác.

Theo báo cáo quý II/2024 của Onehousing về thị trường thổ cư Hà Nội, 6 tháng đầu năm 2024, tổng lượng giao dịch thổ cư Hà Nội đạt 22.000 căn, tăng mạnh trong tháng 4, sau đó giảm dần trong tháng 5-6. Mặc dù giảm, lượng giao dịch tháng 5-6 vẫn đạt 3.700 căn/tháng, cao hơn thời điểm đầu năm. Giao dịch nhiều nhất là tại khu vực phía Tây thành phố với các quận Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Hà Đông khi chiếm 40% tổng số giao dịch thổ cư toàn Hà Nội, với 9.000 căn, gấp 1,5 lần khu vực phía Đông.

Dự báo nửa cuối năm 2024, thị trường thổ cư dự kiến ghi nhận 23.000 giao dịch, tập trung chủ yếu tại khu Đông và khu Tây Hà Nội.

Đất đấu giá vẫn là nguồn được săn đón

Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã chính thức có hiệu lực từ 1/8. Giới chuyên gia đánh giá, 3 luật quan trọng liên quan đến đất đai đồng loạt có hiệu lực sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của toàn thị trường bất động sản. Trong đó, có quy định về siết chặt phân lô bán nền nên nguồn cung sẽ giảm và sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường đất nền, đặc biệt là tâm lý các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đầu tư lướt sóng.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ “đổ” về loại hình đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách. Bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Đặc biệt có sức hút trong bối cảnh vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh Bất động sản mới cấm phân lô, bán nền tại nhiều thành phố và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này. Trong khi nhu cầu mua bất động sản, bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư trong dân rất mạnh và đang không ngừng tăng.

Đối với đất đấu giá, hiện nay theo quy định giá khởi điểm xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất, cho nên giá khởi điểm đưa ra trong các cuộc đấu giá đất thấp, trong khi sản phẩm “sạch” an toàn, cách tính này tiền đặt cọc cũng không cao. Chính vì thế, không khó hiểu khi phiên đấu giá này thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký.

Ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, sức nóng của các cuộc đấu giá đất kể trên vẫn sẽ tiếp tục tiếp diễn. Bởi mặc dù nguồn cung sẽ tăng lên do các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất nhưng mức giá khởi điểm vẫn sẽ ở mức thấp vì bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Nhận định về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, phân lô bán nền là hình thức không tốt cho thị trường bất động sản, bởi làm chậm quá trình quy hoạch phát triển đô thị. Người có đất nền nhưng vẫn bỏ hoang, không xây nhà như vậy không đảm bảo được cảnh quan đô thị, lãng phí tài nguyên đất đai.

Còn về mặt kinh tế, phân lô bán nền tạo ra hàng hóa bất động sản để người dân tích trữ tài sản, nhưng lại mang tính chất để "đầu cơ" chứ không phải để sử dụng, có chăng thì có thêm một chút về cơ sở hạ tầng, vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, trong đó có quy định mới cấm thực hiện hoạt động chia lô, tách thửa đất mới, thị trường bất động sản nhờ đó cũng đang diễn biến sôi động hơn. Các phiên đấu giá gần đây thu hút hàng nghìn người tham gia, nhất là vùng ven, lân cận Hà Nội, gần các trung tâm thành phố đang phát triển. Ngoài ra, với các dự án của chủ đầu tư có sản phẩm đất nền còn tồn đọng từ giai đoạn trước, cũng gần như được hưởng lợi trong giai đoạn hiện tại và theo đó, đất nền dự án đã hình thành cũng được săn đón nhiều hơn.