Góc khuất doanh nghiệp bất động sản chưa đăng ký hợp đồng mẫu- Bài 1: Tràn lan ‘cài cắm' điều khoản trái luật

Lời tòa soạn:

Kể từ ngày 01/7/2024, khi Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 chính thức có hiệu lực đã đặt ra nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung của các tổ chức, cá nhân kinh doanh trong một số lĩnh vực nhất định. Các doanh nghiệp bất động sản thuộc diện phải đăng ký hợp đồng mẫu khi giao dịch mua bán căn hộ chung cư.

Thế nhưng, theo thống kê mới đây từ Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia, từ 1/7/2024 đến hết tháng 3/2025, cơ quan này đã tiếp nhận 211 hồ sơ đăng ký hợp đồng mẫu trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư. Trên thực tế là chỉ có 60 hồ sơ (28,4%) được chấp thuận, còn 130 hồ sơ (61,6%) buộc phải sửa đổi, bổ sung do chứa các điều khoản trái luật, bất lợi cho người tiêu dùng.

Để phân tích rõ hơn vấn đề trên, Báo Công Thương đăng tải tuyến bài: Vì sao nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa đăng ký hợp đồng mẫu? nêu rõ thực trạng đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ và giải pháp để làm minh bạch hơn cho thị trường bất động sản.

Bài 1: Doanh nghiệp "cài cắm" điều khoản trái luật

Trong những năm gần đây, thị trường căn hộ chung cư đã bùng nổ mạnh mẽ, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Đi đôi với sự phát triển đó, người tiêu dùng đang phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý khi tham gia các giao dịch ký kết hợp đồng mua bán căn hộ.

61,6% hồ sơ có điều khoản trái luật, bất lợi cho người tiêu dùng

Ngày 1/7/2024, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 chính thức có hiệu lực. Một trong những điểm mấu chốt của luật này là đặt ra nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung của các tổ chức, cá nhân kinh doanh trong một số lĩnh vực nhất định.

Ngoài ra, tại Quyết định số 07/2024/QĐ-TTg ngày 20/6/2024 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Danh mục sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, “mua bán căn hộ chung cư” là một trong 8 lĩnh vực thuộc danh mục phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung tại các cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng là Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia (UBCTQG) và UBND cấp tỉnh (các Sở Công Thương).

Vậy sau gần một năm các quy định pháp luật có hiệu lực, việc thực hiện đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ của các doanh nghiệp bất động sản như thế nào?

Theo UBCTQG, trong 211 hồ sơ đăng ký hợp đồng mẫu thì có 130 hồ sơ (61,6%) buộc phải sửa đổi, bổ sung do chứa các điều khoản trái luật, bất lợi cho người tiêu dùng. Ảnh minh họa

Theo thống kê mới đây từ UBCTQG, từ 1/7/2024 đến hết tháng 3/2025, cơ quan này đã tiếp nhận 211 hồ sơ đăng ký hợp đồng mẫu trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên, thực tế chỉ có 60 hồ sơ (28,4%) được chấp thuận, còn 130 hồ sơ (61,6%) buộc phải sửa đổi, bổ sung do chứa các điều khoản trái luật, bất lợi cho người tiêu dùng.

Thực trạng này cho thấy ý thức tuân thủ pháp luật của nhiều doanh nghiệp bất động sản còn rất hạn chế. Thậm chí, theo UBCTQG, 100% hồ sơ bị trả lại có hành vi "thêm bớt" nội dung trong phần trống của mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành, nhằm loại trừ nghĩa vụ của bên bán, hạn chế quyền lợi của bên mua theo quy định của pháp luật.

Theo đó, nhiều chủ đầu tư đã “tự biên, tự diễn” hợp đồng mẫu theo hướng loại trừ nghĩa vụ của bên bán trong việc bảo hành căn hộ, làm thủ tục đề nghị cơ quan quản lý nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho người mua; hạn chế quyền chấm dứt hợp đồng nếu doanh nghiệp vi phạm cam kết; đưa thêm các điều khoản trái quy định pháp luật như điều khoản thanh toán tiền mua căn hộ hình thành trong tương lai, đóng kinh phí bảo trì, phạm vi bảo hành, diện tích sở hữu chung và riêng của các chủ sở hữu…

Doanh nghiệp “lách luật”, khách hàng ngậm trái đắng

Thực tế cho thấy, bên cạnh nhiều chủ đầu tư đã tuân thủ quy định đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ và đặt lợi ích của doanh nghiệp, khách hàng lên trên hết thì nhiều đơn vị đã cố tình “gài bẫy”, đẩy rủi ro về phía người mua nhà.

Theo đó, nhiều người mua nhà vẫn chủ quan ký vào các hợp đồng mà chủ đầu tư đã soạn sẵn mà không biết rằng, chỉ một điều khoản "cài cắm" bất lợi cũng có thể đẩy họ vào thế yếu nếu xảy ra tranh chấp. Khi đó, họ có thể rơi vào các trường hợp như không thể đòi lại tiền đặt cọc dù chủ đầu tư vi phạm tiến độ, mua nhà nhưng không được cấp sổ hồng vì trách nhiệm pháp lý bị đẩy sang người mua hay mất quyền chấm dứt hợp đồng cả trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm…

Nhiều doanh nghiệp bất động sản "lách luật", tự thỏa thuận với khách hàng thông qua các văn bản như Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng hợp tác đầu tư… Ảnh minh họa

Bên cạnh đó, trên thị trường cũng xảy ra tình trạng doanh nghiệp "lách luật", tự thỏa thuận với khách hàng thông qua các văn bản như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư… thay vì ký hợp đồng mua bán chính thức. Có nhiều dự án bất động sản, chủ đầu tư đã ký kết giao dịch đến hàng chục năm nhưng vẫn “lờ” đi việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với người mua căn hộ.

Hậu quả, nhiều vụ việc tranh chấp pháp lý giữa chủ đầu tư và cư dân đã xảy ra sau khi khách hàng mua căn hộ. Nhiều trường hợp tranh chấp kéo dài, thậm chí xảy ra xung đột lớn giữa doanh nghiệp và cư dân khiến vụ việc phải đưa ra tòa. Điều này đã phần nào gây tâm lý e ngại cho không ít người dân khi lựa chọn mua căn hộ để an cư lạc nghiệp hay đầu tư.

Sự bất cập này đã, đang diễn ra không phải một sớm một chiều và như một “cơn sóng ngầm” chảy trong thị trường bất động sản. Trong một thị trường mà lợi ích của các bên tham gia là doanh nghiệp và người mua nhà đều phải được đảm bảo công bằng thì sự minh bạch trong hợp đồng mua bán căn hộ là điều bắt buộc. Khi đó, trách nhiệm đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ của doanh nghiệp càng phải được đề cao và cần phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Điều này cũng đã được UBCTQG khẳng định rõ rằng doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu theo quy định thì không được sử dụng hợp đồng do mình soạn thảo sẵn để ký kết với người tiêu dùng, nhận thanh toán trước, nhận đặt cọc, ký quỹ hoặc giao kết hợp đồng với người tiêu dùng.

“Người tiêu dùng chỉ ký kết hợp đồng đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt. Chủ động kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ mẫu của doanh nghiệp tại các cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (UBCTQG hoặc Sở Công Thương), bằng cách truy cập vào trang thông tin điện tử hoặc liên hệ trực tiếp. Nếu phát hiện hợp đồng có dấu hiệu bất lợi, cần đề nghị bên bán giải thích hoặc tham khảo ý kiến luật sư”, UBCTQG khuyến cáo người tiêu dùng.