Thách thức của M&A tại thị trường mới nổi

Nhờ vào nền kinh tế ổn định, cấu trúc dân số trẻ với tầng lớp trung lưu gia tăng mạnh mẽ và tiềm lực tăng trưởng vốn đầu tư, thị trường bất động sản Việt Nam không ngừng hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài thông qua các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A). 

Mặc dù các hoạt động M&A ghi nhận mức kỷ lục trong những năm gần đây, quá trình để thực hiện giao dịch thành công tại một thị trường đang phát triển như Việt Nam vẫn gặp nhiều thách thức.

thach thuc cua ma tai thi truong moi noi

Theo ghi nhận của Jones Lang LaSalle (JLL), phần lớn nhu cầu đến từ nhiều mục đích đầu tư khác nhau như triển khai vốn từ các quỹ thành lập, quỹ tư nhân, quỹ tín thác (REITs), chủ đầu tư và nhu cầu mở rộng thị phần. Bên cạnh đó, các tập đoàn Việt Nam cũng đang tích cực tìm kiếm cơ hội mở rộng quy mô qua M&A.

Hình thức phổ biến mà hầu hết nhà đầu tư nước ngoài ưa chuộng là thâu tóm phần lớn cổ phần của doanh nghiệp để tham gia vào chiến lược phát triển dự án. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng có thể mua cổ phần dưới dạng góp vốn hoặc mua một nửa số cổ phần để hợp tác đồng phát triển dự án. Điển hình là Frasers Property đã ký thỏa thuận mua lại cổ phần có điều kiện với Công ty TNHH Bất Động Sản Trần Thái để nắm giữ 75% vốn trong dự án nhà ở tại quận 2.

CRE Asia đã đồng ý đầu tư 30% vốn mở rộng vào SembCorp Infra Services, Sembcorp Development giữ 70% còn lại. Tương tự, Tập đoàn Nam Long tiếp tục hợp tác với đối tác Nhật Bản trong một thương vụ liên doanh 50-50 nhằm phát triển các dự án nhà ở của Nam Long.

Mặc dù các hoạt động M&A ghi nhận mức kỷ lục trong những năm gần đây, quá trình để thực hiện giao dịch thành công tại một thị trường đang phát triển như Việt Nam vẫn gặp nhiều thách thức.

Bà Khanh Nguyễn, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn tại Việt Nam của JLL nhận xét: Theo quan sát của chúng tôi, một thương vụ thông thường mất 3-6 tháng để hoàn thành, tuy nhiên quá trình này thường bị trì hoãn và kéo dài đến cả năm - thậm chí là 2 hoặc 3 năm.

Nguyên nhân được bà Khanh chỉ ra gồm: Nhà đầu tư gặp rất nhiều thử thách trong việc tìm kiếm nguồn cung bất động sản phù hợp có thể thỏa mãn được các tiêu chí như bảng nghiên cứu khả thi, việc tìm kiếm bên bán phù hợp và đáng tin cậy, và năng lực của nhà đầu tư để thực hiện giao dịch. Tiếp theo là khoảng cách giữa mức giá đề ra từ bên bán và mức giá mong muốn của bên mua khiến quá trình đàm phán kéo dài và tạo nên vô số áp lực vô hình đẩy cả hai bên rời xa đích đến. Khoảng cách này là do sự khác nhau trong quan điểm về thị trường, mức kỳ vọng tăng trưởng vốn đầu tư và tiềm năng lợi nhuận nếu cả hai bên có cùng tầm nhìn. Có nhiều lý do vì sao việc định giá và kỳ vọng của bên bán bị thổi phồng so với giá trị thật.

Ngoài ra, cán cân cung cầu cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng chính, nhu cầu vượt quá cung, đặc biệt là sự xuất hiện của nhiều tập đoàn nội địa muốn tranh miếng bánh thị trường. Sự khan hiếm các dự án đạt chuẩn tại các khu bất động sản nóng như phía Đông và Nam thành phố Hồ Chí Minh, điển hình là khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, quận 9 và quận 7, hoặc khu trung tâm tài chính của quận 1, cũng là nguyên nhân làm giá tăng chóng mặt. Điều này không chỉ khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn với các đối tác địa phương có kỳ vọng giá cao, mà còn phải đối mặt với áp lực cạnh tranh từ các nhà đầu tư khác, với sự xuất hiện của nhiều nguồn vốn có khả năng đẩy giá lên cao.

Thêm vào đó, bên bán hoàn toàn có thể đề xuất những điều khoản trong trường hợp tài sản của họ đáp ứng được các điều kiện của bên mua. Điều này đặc biệt quan trọng từ góc độ thuế vì tùy cách thức thỏa thuận được thiết lập mà các khoản thuế phải trả của hai bên sẽ thay đổi đáng kể, tạo tác động lớn đến giá trị của giao dịch. Hình thức được ưa chuộng nhất là mua cổ phần của dự án dưới danh nghĩa một “Công ty phục vụ mục đích đặc biệt (SPV)”, vì hầu hết các nhà đầu tư đều yêu cầu một công ty có lý lịch sạch sẽ rõ ràng. Nhiều thỏa thuận còn yêu cầu bảo hành trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo nghĩa vụ thuế hoặc tài chính của cả hai bên được hoàn thành.

Cuối cùng là danh sách dài các yêu cầu cần phải được thỏa mãn, hệ thống thuế hoặc sự thiếu hụt các quy định khiến quá trình đàm phán kéo dài và đẩy chi phí thực hiện giao dịch tăng cao. Trong nhiều trường hợp, giao dịch thất bại vì các bên không thể đi đến thỏa thuận ở giai đoạn kết thúc mặc dù đã bỏ ra khá nhiều thời gian và nguồn lực từ tất cả các bên liên quan.

Từ những thách thức trên, JLL cho rằng, các nhà đầu tư cần linh hoạt, kiên nhẫn và kiên trì trong suốt quá trình đàm phán. Đôi khi, quá trình thương thảo những giao dịch đầu là tiền đề cho các thương vụ tiếp theo, vì vậy cần nhiều thời gian và công sức hơn cho đến khi có sự tin tưởng giữa các bên. Điều này dễ dàng thấy được ở các nhà đầu tư Nhật Bản. Ví dụ, Nishi Nippon Railroad đã đầu tư dự án khu dân cư thứ 5 của họ với tập đoàn Nam Long. Creed Group và An Gia Investment cũng là một ví dụ điển hình. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cần thực hiện thẩm định kỹ lưỡng để xác định tất cả các rủi ro tiềm ẩn. Đồng thời làm việc với các cố vấn địa phương có kinh nghiệm và chuyên nghiệp, tận dụng kiến thức - khả năng của họ để hỗ trợ đàm phán và giải quyết các vấn đề phát sinh.

Thị trường bất động sản năm 2018 tiếp tục ghi nhận hàng loạt các giao dịch M&A đạt kỷ lục. JLL nhận định có hàng trăm triệu đô la đang chờ được đổ vào thị trường ở hầu hết các phân khúc như dự án khu dân cư, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và công nghiệp. Các nhà đầu tư đến từ nhiều nước, như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, với số lượng các tập đoàn từ Trung Quốc ngày càng tăng. Dù còn nhiều thách thức trong quá trình giao dịch ở các nền kinh tế đang phát triển, thành công vẫn nằm trong tầm tay nếu doanh nghiệp có đủ sự kiên nhẫn, linh hoạt và sự chuẩn bị kĩ càng.
Mai Ca
Bạn thấy bài viết này thế nào?
Kém Bình thường ★ ★ Hứa hẹn ★★★ Tốt ★★★★ Rất tốt ★★★★★
Bài viết cùng chủ đề: M&A

Có thể bạn quan tâm

Tin mới nhất

Đoàn 50 doanh nghiệp Hoa Kỳ và sức hấp dẫn của môi trường kinh doanh Việt Nam

Đoàn 50 doanh nghiệp Hoa Kỳ và sức hấp dẫn của môi trường kinh doanh Việt Nam

Với tốc độ tăng trưởng GDP cao, quy mô dân số 100 triệu người, lực lượng lao động dồi dào, Việt Nam đang có sức hút rất lớn với cộng đồng doanh nghiệp Hoa Kỳ.
Chính phủ yêu cầu khẩn trương thanh tra, kiểm soát thị trường vàng

Chính phủ yêu cầu khẩn trương thanh tra, kiểm soát thị trường vàng

Văn phòng Chính phủ vừa có văn bản số 1696/VPCP-KTTH gửi Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về tiến độ triển khai các giải pháp quản lý thị trường vàng.
Giải mã tín dụng tăng trưởng âm và định hướng kích cầu dòng tiền

Giải mã tín dụng tăng trưởng âm và định hướng kích cầu dòng tiền

Mặc dù có những yếu tố hỗ trợ như lãi suất giảm, nhiều gói tín dụng ưu đãi nhưng tín dụng vẫn giảm trong 2 tháng đầu năm nay.
Nhiều cổ phiếu chạm sàn, VN-Index giảm hơn 20 điểm

Nhiều cổ phiếu chạm sàn, VN-Index giảm hơn 20 điểm

Thị trường có lúc giảm tới hơn 40 điểm nhưng kết phiên, chỉ số VN-Index chỉ còn giảm hơn 20 điểm, trong đó nhóm cổ phiếu bất động sản xanh hàng loạt.
Lãi suất cho vay bình quân tại các ngân hàng đang ở mức nào?

Lãi suất cho vay bình quân tại các ngân hàng đang ở mức nào?

Lãi suất cho vay bình quân đã được nhiều ngân hàng công bố với mức chênh từ hơn 3% đến 5 - 7% lãi suất huy động tùy theo mục đích vay.

Tin cùng chuyên mục

Lãi suất ngân hàng hôm nay ngày 18/3/2024: SCB giảm lãi suất, có kỳ hạn thấp hơn nhóm Big4

Lãi suất ngân hàng hôm nay ngày 18/3/2024: SCB giảm lãi suất, có kỳ hạn thấp hơn nhóm Big4

Tổng hợp lãi suất ngân hàng hôm nay ngày 18/3/2024, lãi suất tiết kiệm 18/3, giảm lãi suất huy động, lãi suất thấp, ngân hàng BIDV, VCB, VIB, MB, VietinBank.
Chứng khoán tuần từ 18-22/3: Thị trường tiếp tục giằng co trước khi có tín hiệu cụ thể?

Chứng khoán tuần từ 18-22/3: Thị trường tiếp tục giằng co trước khi có tín hiệu cụ thể?

Thị trường khả năng vẫn tiếp tục xu hướng giằng co trong vùng giá cao trước khi có tín hiệu cụ thể, nhà đầu tư nên giao dịch cẩn trọng trong tuần tới.
Phát triển thị trường tín chỉ carbon - Doanh nghiệp bắt đầu từ đâu?

Phát triển thị trường tín chỉ carbon - Doanh nghiệp bắt đầu từ đâu?

Dự kiến Việt Nam sẽ tạo ra khoảng 10,8 triệu tín chỉ carbon tự nguyện mỗi năm, nhu cầu về cơ chế trao đổi, mua bán tín chỉ này đang ngày càng tăng.
Sẽ kiểm tra hoạt động kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng tại 11 doanh nghiệp

Sẽ kiểm tra hoạt động kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng tại 11 doanh nghiệp

Trong năm 2024, Bộ Tài chính có kế hoạch kiểm tra hoạt động kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng tại 11 doanh nghiệp.
Sắp diễn ra khóa đào tạo nâng cao kiến thức về tài chính cho cộng đồng

Sắp diễn ra khóa đào tạo nâng cao kiến thức về tài chính cho cộng đồng

Vào ngày 30/3 tới, tại Hà Nội sẽ diễn ra khóa đào tạo nâng cao kiến thức về tài chính cho cộng đồng, với chủ đề "Bí mật thành công tài chính trong một ngày".
Lộ trình tuân thủ quy định giới hạn góp vốn, mua cổ phần của tổ chức tín dụng

Lộ trình tuân thủ quy định giới hạn góp vốn, mua cổ phần của tổ chức tín dụng

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, các tổ chức tín dụng phải tuân thủ các quy định về giới hạn góp vốn, mua cổ phần chậm nhất ngày 1/7/2025.
TP. Hồ Chí Minh: Giữ vững "ngôi vị quán quân" trong thu hút FDI

TP. Hồ Chí Minh: Giữ vững "ngôi vị quán quân" trong thu hút FDI

TP. Hồ Chí Minh hiện thu hút được 12.520 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, với tổng vốn đăng ký đạt 57,642 tỷ USD.
Thống đốc Nguyễn Thị Hồng: Tiền cho vay nhà ở xã hội chính là tiền của người dân

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng: Tiền cho vay nhà ở xã hội chính là tiền của người dân

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, hiện số tiền cho vay nhà ở xã hội chính là tiền huy động của người dân, nên các ngân hàng vẫn phải trả lãi.
Nhà ở xã hội: Tỷ suất sinh lời 10% không đủ hấp dẫn nhà đầu tư

Nhà ở xã hội: Tỷ suất sinh lời 10% không đủ hấp dẫn nhà đầu tư

Lãnh đạo các ngân hàng cho rằng, tỷ suất sinh lời 10% không đủ hấp dẫn chủ đầu tư nhà ở xã hội; đề xuất gói 30.000 tỷ đồng cho vay với lãi suất cố định 4,8%.
Vừa hưởng lương hưu thì qua đời, tiền bảo hiểm xã hội có bị mất trắng?

Vừa hưởng lương hưu thì qua đời, tiền bảo hiểm xã hội có bị mất trắng?

Khi một người hưởng lương hưu qua đời, Bảo hiểm Xã hội Việt Nam có những quy định như thế nào cho việc này?
SHB ra mắt dịch vụ thanh toán phí cảng biển 24/7 cho khách hàng doanh nghiệp

SHB ra mắt dịch vụ thanh toán phí cảng biển 24/7 cho khách hàng doanh nghiệp

Khách hàng doanh nghiệp của SHB có thể dễ dàng thanh toán phí cảng biển trực tuyến 24/7 thông qua kênh ngân hàng điện tử SHB Corportate Online mọi lúc mọi nơi.
Làm thế nào để không dính nợ xấu ngân hàng?

Làm thế nào để không dính nợ xấu ngân hàng?

Người tiêu dùng cần nắm bắt được nguy cơ tiềm ẩn từ nợ xấu và phòng ngừa những rủi ro tài chính liên quan để không dính nợ xấu từ các ngân hàng.
Thoát hiểm cuối phiên nhờ cổ phiếu Vingroup, VN-Index giảm nhẹ

Thoát hiểm cuối phiên nhờ cổ phiếu Vingroup, VN-Index giảm nhẹ

Thị trường chứng khoán trong nước tiếp tục gặp rất nhiều khó khăn khi áp lực bán bán từ nhóm cổ phiếu trụ là khá lớn, đặc biệt là các cổ phiếu họ nhà Vingroup.
LPBank bổ nhiệm bà Vũ Nam Hương làm Phó Tổng Giám đốc

LPBank bổ nhiệm bà Vũ Nam Hương làm Phó Tổng Giám đốc

Hội đồng quản trị LPBank vừa bổ nhiệm bà Vũ Nam Hương, sinh năm 1983 vào vị trí Phó Tổng Giám đốc, phụ trách mảng khách hàng doanh nghiệp.
Vì sao F88 được ADI chọn tài trợ thúc đẩy bình đẳng giới

Vì sao F88 được ADI chọn tài trợ thúc đẩy bình đẳng giới

Các sáng kiến của F88 trong việc hỗ trợ phụ nữ thu nhập thấp tự doanh và thúc đẩy cơ hội thăng tiến cho nhân viên nữ được các tổ chức quốc tế đánh giá cao
SHB đồng loạt giảm lãi suất cho vay chỉ còn từ 5,79%/năm

SHB đồng loạt giảm lãi suất cho vay chỉ còn từ 5,79%/năm

Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) đã đồng loạt giảm lãi suất các gói vay ưu đãi xuống chỉ còn từ 5,79%/năm.
Cách kiểm tra nợ xấu trước khi giao dịch với ngân hàng

Cách kiểm tra nợ xấu trước khi giao dịch với ngân hàng

Kiểm tra nợ xấu là việc cần thiết khi khách hàng có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Hiện, khách hàng có thể tự kiểm tra nợ xấu miễn phí trên cổng thông tin của CIC.
Đề xuất quy định mới về mở, sử dụng tài khoản thanh toán

Đề xuất quy định mới về mở, sử dụng tài khoản thanh toán

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang lấy ý kiến đối với dự thảo Thông tư quy định việc mở và sử dụng tài khoản thanh toán tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán.
Lãi suất ngân hàng hôm nay ngày 15/3/2024: Agribank giảm lãi suất xuống mức thấp chưa từng có 1,6%/năm

Lãi suất ngân hàng hôm nay ngày 15/3/2024: Agribank giảm lãi suất xuống mức thấp chưa từng có 1,6%/năm

Tổng hợp lãi suất ngân hàng hôm nay ngày 15/3/2024, lãi suất tiết kiệm 15/3, giảm lãi suất huy động, lãi suất thấp, ngân hàng BIDV, VCB, VIB, MB, VietinBank.
Toàn cảnh vụ vay nợ thẻ tín dụng 8,5 triệu bị đòi 8,8 tỷ đồng

Toàn cảnh vụ vay nợ thẻ tín dụng 8,5 triệu bị đòi 8,8 tỷ đồng

Một khách hàng được cho vay thẻ tín dụng 8,5 triệu đồng nhưng không đóng lãi nhiều năm, đến nay, cả gốc lẫn lãi phải trả lên đến 8,8 tỷ đồng.
Xem thêm
Mobile VerionPhiên bản di động