Đà Nẵng – Quảng Nam: Thị trường đất nền “đóng băng”, liệu có “bong bóng”?

Đó là nhận định của Giám đốc cấp cao, Trưởng phòng định giá, Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Phát triển CBRE – bà Dương Thùy Dung khi phóng viên Báo Công Thương hỏi về nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản Đà Nẵng, tại cuộc họp báo về thị trường Bất động sản Đà Nẵng, do CBRE tổ chức mới đây.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Cấp cao CBRE

Thị trường đất nền “lắng sóng”

Thị trường bất động sản Đà Nẵng từ đầu năm 2018 đến nay chứng kiến sự dao động lớn. Giao dịch bất động sản thành công tăng đột biến trong những tháng đầu năm 2018. Ghi nhận tại các dự án đất nền được mở bán trong năm 2017 và đầu năm 2018 tỷ lệ sản phẩm giao dịch thành công đều trên 70%. Ở các phân khúc khác như căn hộ, shophouse, nhà phố xây sẵn, biệt thự nghỉ dưỡng dù không sôi động bằng nhưng cũng chứng kiến sự tăng trưởng rõ rệt. Tuy nhiên, từ nửa sau quý II/2018 trở đi, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại rõ rệt.

Nhận định về vấn đề này, bà Dương Thùy Dung cho biết, đất nền là phân khúc khó đưa ra những dự báo chính xác nhất. Tuy nhiên, nếu phân tích tại thời điểm hiện tại, thị trường đất nền đã "lắng sóng". Một vài nơi có sự "đóng băng", tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy nó chỉ diễn ra ở cục bộ. Những nơi nào có sự "dậy sóng" nhiều nhất thì bây giờ chìm lắng nhất. Đặc biệt ở những khu vực trước đây rất "dậy sóng" như những khu vực ven biển, vị trí đắc địa, mức giá có thể lên đến 300 triệu/m2 thì hiện tại người mua đang hoàn toàn chững lại, không có giao dịch.

"Đóng băng" có, nhưng đang diễn ra không phải toàn bộ thị trường tại Đà Nẵng mà chỉ tại những khu vực đắc địa. Hay tại những khu vực có những dự án cơ sở hạ tầng được chính quyền chủ trương đầu tư trong tương lai thu hút người mua cũng đổ xô đến mua để gom đất trong thời điểm quý I/2018, đặc biệt là thời điểm sau Tết; nhưng hiện tại, khi những dự án cơ sở hạ tầng đó chưa có triển khai gì thì nhà đầu tư thứ cấp lại có xu hướng bán ra lại. Chính những điều đó khiến thị trường hơi chao đảo. Ngoài những khu vực này ra thì thị trường không có gì đáng ngại, mọi giao dịch tuy có chững lại nhưng vẫn có tăng trưởng.

“Thị trường chưa có dấu hiệu bong bóng. Đất nền chững lại chỉ cục bộ tại bộ phận nhà đầu tư (thứ cấp) và diễn ra ở 1 vài khu vực khác nhau. Rõ ràng, nếu xảy ra nguy cơ bong bóng bất động sản thì không chỉ là đất nền. Thị trường chậm lại nhưng “bong bóng” bất động sản là không!”, bà Dương Thùy Dung khẳng định.

Nhà đầu tư thận trọng, giao dịch bất động sản đất nền tại Quảng Nam - Đà Nẵng chậm lại (Ảnh minh họa)

Nhà đầu tư thận trọng, cân nhắc khi giao dịch

Từ nửa sau quý II/2018, ít dự án đất nền Đà Nẵng và Đông Bắc Quảng Nam được mở bán và trên thực tế, lượng giao dịch từ các dự án này cũng chưa tốt.

Tính pháp lý của các dự án đất nền là một sự quan tâm lớn đối với người mua. Tâm lý thận trọng, cân nhắc là phổ biến trong thời điểm hiện tại khi giao dịch bất động sản đất nền. Đặc biệt là đối với những hứa hẹn của chủ đầu tư về việc sẽ có sổ đỏ hay sổ hồng trong thời gian vài tháng.

Ngay tại khu vực giao dịch đất nền sôi động nhất là vùng ven phía Đông Nam Đà Nẵng (Đông Bắc Quảng Nam) giao dịch bất động sản vẫn có diễn ra, nhưng chậm chạp và thận trọng.

Theo chia sẻ của một nhân viên bất động sản, những tháng đầu năm, công ty không dám "bung" dự án vì thị trường không còn sôi động như trước. Thời điểm cuối tháng 7/2018, dự án tại Điện Bàn được đưa ra thị trường nhưng không đạt được giao dịch như kỳ vọng. Đến thời điểm hiện tại, khách hàng đã có sự quan tâm hơn, dù tâm lý dè chừng, thận trọng vẫn rất lớn.

Dù vậy, một số nhà đầu tư thứ cấp vẫn lạc quan cho rằng bất động sản chững lại là thời cơ của những ai muốn kiếm lợi lâu dài, sau thời gian "leo thang", giờ thị trường đã ổn định, giá tuy không giảm nhưng có nhiều sự lựa chọn và mức giá còn hợp lí so với tiềm năng. Bên cạnh đó, đất nền đang lắng sóng vì vậy hiện tượng “lướt sóng” không còn nhường chỗ cho những nhà đầu tư lâu dài.

Theo thực tế khảo sát, thời điểm 2017, bất động sản vùng ven khu vực Điện Bàn – Quảng Nam có giá từ 350 – 400 triệu/sản phẩm. Sau thời gian tăng trưởng đột biến (nửa đầu năm 2018) mức giá này đẩy lên đến 450 – 550 triệu/ sản phẩm. Đến thời điểm hiện tại, mức giá đất nền tại khu vực này đã chững lại. Đối với những dự án đã có pháp lý rõ ràng mức giá tăng nhẹ (500 – 600 triệu/sản phẩm), lượng giao dịch có tăng nhẹ, nhu cầu mua dù ít nhưng có thực.